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大型地产项目全案策划应用指南 模式经营理念透析 经营理念 “全案策划”代理模式的经营宗旨是：全程跟进，全程顾问，作为整合人才资源、理论资源的平台， 中城置地根据项目所在的市场分析结果，结合项目本身所具备的资源，挖掘出项目的最大潜在价值，并在实际的运作中，将此潜在价值最大的体现，保证开发商获得最大化的利润，即结合“天时、地利、人和”做到知已知彼，引导开发商打一场漂亮的歼灭战。 “全案策划”代理顾问模式的经营理念主要体现为： 超越同质化 引导市场 全过程顾问瓦解决 提升开发商品牌 经营理念解理之一：超越同质化 在房地产竞争日益激烈的今天，房地产项目的同质化现象严重，互相克隆的案例屡见不鲜。如何使本身看似平淡无奇的一个项目，焕发鲜明的个性与不可克隆性，是开发商要考虑的一个重要课题；也是项目本身能否获得胜利、脱颖而出的关键。 “全案策划”代理顾问模式一个重要的核心潜在价值。提出核心价值体系，以提升核心竞争力，继而在产际操作中引入创新体系理念，确定项目的主题与形象，最终使项目的潜能发挥出来，使潜在价值最大化地体现在利润的获得上，最终达到开发商与中城置地公司的共同终极目标——获取最大利润和获得品牌效应。 经营理念解理之二：引导市场 关于引导市场的问题，是一个比较敏感的话题：究竟是要迎合各种伯需求支开发项目，还是由我们开发的项目来引导人们的观念？现在是一个市场经济深化的时代，商品要与市场的需求对接得上，才能成功销售，这是毫无疑问的，但房地产因其开发（生产）周期较普通商品长，不能单纯地停留在迎合需求的层面，它还必须要“引导市场”。 中城置地“全案策划”提倡的“引导市场”的经营理念，就是要做到：在市场需求分析的基础上，结合项目的核心价值，提炼出一个创新和务实的主题定位，继而营造符合主题的产品和居住文化氛围，去引导在客户群的居住理念与倾向。 经营理念解理之三：全程顾问与解决 “全案策划”代理顾问模式与普通的代理顾问模式最不同的一点就是“全程顾问与解决”。中城置地为开发商提供的服务贯穿于项目立项之初，一直到项目销售的顺利完成并扩大后续影响，为可持续发展铺路的这样一个房地产开发全过程。“全案策划”的代理顾问模式一般分为以下4个阶段工作，分属3个时期： 筹备期——建设期——入住期 经营理念解理之四：提升开发商的品牌 品牌效应、名牌效应是当今成功开发商的救命灵丹。营造良好的品牌效应，是唯一取得继续游戏的底牌，是在市场中生存的关键。只有建立了品牌效应，才能为企业的发展营造一个可持续发展的营养丰富的土壤，从而使企业不断发展壮大。 “全案策划”代理模式除了全程为项目提供专业顾问之外，还同时策视对开发商的品牌进行塑和提升。这种提升由始至终地贯穿在各个环节中。 中城置地会为不同的开发商度身订造一套适合各自情况的形象树立系统与提升品牌计划，使项目成为开发商的品牌进行塑造和提升。这种提升由始至终地贯穿在各个环节中。 中城置业会为不同的开发商打造品牌的平台，最终达成获以利润和获得企业名牌效应的这一个终极目标。“全案策划”代理模式不但善始，更是善终，更为开发商的持续发展作战略性的指导。 操作流程设定 工作流程 发展策划——发展顾问——规划与建筑策划——营销策划——销售代理 A。项目前期发展策划 目标 充分了解项目所在地的市场状况，人文状况并作出分析。 挖掘项目潜在价值，确定核心价值，引出主题定位、形象定位。 锁定目标客户群。 建立利润保障发展模式，使核心价值最大化地体现在利润上，使利润最大化 工作方式 1．成立项目专案小组，调配整合人才资源。 2．全程与各方面专家，专业人士沟通交流。 3．利用决策资源强大的理论支持，以理论指导实践，以信息整合实践。 4．全程与开发商有关人士紧密沟通。 5．严格按合同规定期限提交书面报告与电子演示文件，组织专家团与专家组精项参与辩论，及时解决不可预见问题。 基本流程 接触项目所在地市场，整合决策资源所有的该地的市场初步情况。并对当地市场进行地毯式的调研。在掌握初步情况后，再重点确定可类比区域及类比竞争项目并进行重点的摸查。 在第1点的基础上，考察项目地块，并对项目进行SWOT分析（优劣势分析；优势Strenth、劣势Weekess、机会opprunity、危机Threat），得出相对应的项目策划总体思路初步方案。 根据SWOT分析，结合宏观市场与策观市场及开发商所要求达到的目标，挖掘项目的可利用价值，整合专案组的分析与专家团的意见，建立项目的核心价值体系。然后通过创新体系的运用，确立项目的开发主题及项目的形象（确定开发什么物业、如何营造物业内在与外在形象和硬件，以呼应主题），完善总体划思路。 在确定核心价值体系的同时，进行客户群的锁定。根据整体市场情况分析及SWOT分析，结合项目核心价值体系内空，确定客户群的划分，然后根据其需求（显性需求和