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关于推进中心城区老旧住宅区物业服务全覆盖的调研报告 目前，我市中心城区的老城区，尤其是已售公房集中的住宅及住宅区大多还没推行物业管理，环境“脏、乱、差”，房屋破损严重、治安状况较差等问题普遍存在，与新建小区形成明显反差，由此引发的社会矛盾越来越多，老百姓要求整治小区环境推行物业服务的呼声越来越高。对老旧住宅区进行整治改造并推行物业服务，加快改善老旧住宅区居民居住环境质量的任务越来越迫切的摆到各级政府和主管部门面前，这不仅是当前我市改善民生、建设两型社会的重点工作之一，也是学习实践科学发展观的具体体现。为此，市政府制发了《市人民办公厅关于推进中心城区老旧住宅区物业服务工作的意见》，我局作为全市物业管理的行政主管部门，为更好地做好老旧住宅区物业服务推进工作的指导和协调，于近期开展了老旧住宅区物业服务的调研工作。 一、我市物业管理的现状 物业管理是当今社会和经济发展的一个朝阳产业，它伴随着中国住房制度改革及住房的商品化、社会化应运而生，并在建立社会主义市场经济体制过程中不断发展壮大。 与深圳、广州等沿海城市相比，我市物业管理起步较晚，但也有近二十年的发展历程。截止目前，全市物业服务企业 958家，物业管理面积共计7800万平方米，其中住宅小区（大厦）1430个，面积6070万平方米（不含 5个远城区），占全市住宅总量的50%以上，享受物业管理服务的人口超过180万人，物业管理覆盖的物业类型包括：住宅小区（大厦）、写字楼、工业厂房、医院、学校、体育场馆、仓库、专业市场、步行街等；全市获得全国物业管理示范小区（大厦）称号的有 42 个，获全省物业管理优秀小区（大厦）称号的有 183 个，均占全省的50%以上。 特别是近几年来，随着我市物业管理覆盖面、行业规模不断扩大，行政管理、服务水准以及市场化程度不断加强和提高，物业管理为改善广大群众居住和工作环境，建设“平安社区”，拓宽再就业渠道，维护社会稳定和安宁，推进城市管理水平整体提升和促进武汉和谐社会全面建设做出了应有的贡献，并得到了全国其他兄弟城市的肯定和广大群众的认同。特别是2008年元月12日以来，应对我市50年一遇的冰冻雪灾，物业管理广大员工奋战在第一线，不畏艰难，表现出较强的战斗力，更加显现出加快物业管理发展的重要性和必要性。 但鉴于当前我市物业管理的发展仅仅局限于《物业管理条例》所称的物业管理情况来看,很显然不能有效地满足全市所有房屋业主和使用人的各种物业消费需求,不能有效地消除老城区物业管理空白点，不利于加快我市物业管理健康全面发展，因而非常有必要打破现行的物业管理定势，改变过去单一的物业服务企业提供专业化管理模式为物业管理专业管理，社区物业服务，业主自行管理和分类委托管理四种模式有机结合，并举推进，这既符合《物权法》的有关精髓，又有利于改善民生居住的最基本问题；既是武汉城市圈两型社会试验区建设的需要，更是践行科学发展观的需要； 二、我市中心城区老旧住宅区房屋及基础设施现状 所谓老旧住宅区是城市在长期发展和演变过程中逐步形成的。老旧住宅区之所以称为“老”，是相对应于新建小区型社区（如百步亭花园等社区）的“新”而言的，二者相比较，我市中心城区老旧住宅区房屋及基础设施具有以下特点。 （一）房屋建成时间跨度大，且普遍较陈旧。 据不完全统计，江岸、江汉、桥口、汉阳、武昌、青山、洪山等7个中心城区，由于历史的积淀，老旧住宅房屋仍近5800万平方米，约占其住宅总量的50％，分布在全市750个社区范围内。这些房屋不仅存在原有质量先天不足或房屋使用不善留下的隐患，因其建造并交付使用时间较久，房屋漏雨、渗水等房屋本体老化问题日益突出。如：江汉区民权街积庆社区，位于我市繁华商贸闹市区，仅直管公房就有279栋，总建筑面积76333.04平方米，其中危严房共有134栋，总建筑面积24478.55平方米，分别占总栋数的48﹪和总建筑面积的32﹪。 （二）住宅房屋共用设施设备配套不全，且维修养护管理缺失。 具体表现在：房屋本体安全防盗和消防栓、灭火器等安全必配设施较缺失，共用照明线路普遍老化，电梯等设施设备长期缺乏维修养护。如：80年代末至90年代中期，全市新建高层居民住宅楼约有60余栋，安装电梯200余部。随着时间推移，这些老旧高层住宅电梯的运行故障频繁，安全隐患日益凸现，部分电梯已停用或长期带病运行，严重危及到住户的正常生活和生命安全。如：江岸区安静小区住宅楼，球延小区住宅楼，江汉区天一小区住宅楼，桥口区民安及民康住宅楼等13个小区的电梯安全隐患较为突出，急待更新的有6部，改造的有14部，大修的有33部，共计55部，约需资金455万元。 （三）老城区的房屋用途混杂，且人口密集。 老城区是商业、金融、贸易中心，也是人们生活的密集区。因此在老城区不仅有大量住宅，而且还有相当多的商业用房、仓库用房、工业厂房