房地产企业理财合实习教案.doc

房地产企业理财综合实习教案 一、教学目标 通过该课程的学习，主要培养具有良好信息收集与分析处理素养，掌握分析的基本方法，能够熟练地利用会计报表所提供的数据及其他相关资料进行分析，能在企业从事财务管理或参与财务决策。 杜邦分析法的优点采用这一方法，可使财务比率分析的层次更清晰、条理更突出，为报 表分析者全面仔细地了解企业的经营和盈利状况提供方便。 （六）杜邦分析法的的基本思路 　　1、权益净利率，也称权益报酬率，是一个综合性最强的财务分析指标，是杜邦分析系统的核心。 　　2、资产净利率是影响权益净利率的最重要的指标，具有很强的综合性，而资产净利率又取决于销售净利率和总资产周转率的高低。总资产周转率是反映总资产的周转速度。对资产周转率的分析，需要对影响资产周转的各因素进行分析，以判明影响公司资产周转的主要问题在哪里。销售净利率反映销售收入的收益水平。扩大销售收入，降低成本费用是提高企业销售利润率的根本途径，而扩大销售，同时也是提高资产周转率的必要条件和途径。 3、权益乘数表示企业的负债程度，反映了公司利用财务杠杆进行经营活动的程度。资产负债率高，权益乘数就大，这说明公司负债程度高，公司会有较多的杠杆利益，但风险也高；反之，资产负债率低，权益乘数就小，这说明公司负债程度低，公司会有较少的杠杆利益，但相应所承担的风险也低。 杜邦分析法的财务指标关系(七)杜邦财务分析体系反映的主要财务及其相互关系：?　　净资产收益率(ROE)=资产净利率(净收入/总资产)×权益乘数 (总资产/总权益资本) 资产净利率(净收入/总资产)=销售净利率(净收入/总收益)×资产周转率（总收益/总资产)权益乘数(EM)=1/（1－资产负债率） 即：净资产收益率(ROE)=销售净利率(NPM)×资产周转率(AU,资产利用率)×1/（1－资产负债率）?因此：权益净利率=销售净利率×总资产周转率×【1/（1－资产负债率）】?? 　　　　（1）净资产收益率是整个分析系统的起点和核心。该指标的高低反映了投资者的净资产获利能力的大小。净资产收益率是由销售报酬率，总资产周转率和权益乘数决定的。 　　（2）权益系数表明了企业的负债程度。该指标越大，企业的负债程度越高，它是资产权益率的倒数。 　　（3）总资产收益率是销售利润率和总资产周转率的乘积，是企业销售成果和资产运营的综合反映，要提高总资产收益率，必须增加销售收入，降低资金占用额。 　　（4）总资产周转率反映企业资产实现销售收入的综合能力。分析时，必须综合销售收入分析企业资产结构是否合理，即流动资产和长期资产的结构比率关系。同时还要分析流动资产周转率、存货周转率、应收账款周转率等有关资产使用效率指标，找出总资产周转率高低变化的确切原因。 杜邦分析法的局限性 　　从企业绩效评价的角度来看，杜邦分析法只包括财务方面的信息，不能全面反映企业的实力，有很大的局限性，在实际运用中需要加以注意，必须结合企业的其他信息加以分析。主要表现在： 　　1.对短期财务结果过分重视，有可能助长公司管理层的短期行为，忽略企业长期的价值创造。 　　2.财务指标反映的是企业过去的经营业绩，衡量工业时代的企业能够满足要求。但在目前的信息时代，顾客、供应商、雇员、技术创新等因素对企业经营业绩的影响越来越大，而杜邦分析法在这些方面是无能为力的。 　　3.在目前的市场环境中，企业的无形知识资产对提高企业长期竞争力至关重要，杜邦分析法却不能解决无形资产的估值问题。 运用杜邦分析法的建议 　　首先，深刻理解杜邦分析法与公司理财目标公司代理关系，以及公司金字塔风险之间的内在联系。充分认识杜邦分析法对实现公司理财目标，缓解公司代理冲突，化解公司金字塔风险所具有的重要作用。只有深刻理解这种内在联系并充分认识这种重要作用，公司才有可能会想方设法去用足，用好杜邦分析法。其次，完善财务与会计的各项基础工作，建立健全财务与会计的各种规章制度，保证财务与会计信息的真实性，完整性，可靠性，及时性，提高财务与会计信息的质量。再次，加强杜邦分析法与公司长期战略目标以及近期目标责任之间的沟通和联系，把杜邦分析法的功能从事后财务分析延伸到事前战略规划和事前目标责任管理，最大限度地用足，用好杜邦分析法。最后，注意杜邦分析系统中各项财务指标的递进影响关系和动态发展趋势。根据这种递进影响关系来平衡影响某一财务指标变动的各个要素之间的关系，使之协调发展。同时，根据这种动态发展趋势来观测公司近期目标责任的落实情况和长期战略目标的实施情况，并适时对之进行合理的调整，使近期目标责任和长期战略目标之间形成一个和谐，统一，相互支持，相互促进，共同实现的经营管理目标体系。 日常管理制度等诸方面因素均会影响经营活动的成本费用支出水平。 　 一、会计报表分析的作用 1) 评价企业的财务