房地产开发企业本控制.doc

摘 要 房地产企业的成本决定因素错综复杂，传统的观点是以项目为核算单位，根据所在的城市地域（不同地区的劳动力成本和材料成本是不同的），项目定位（市场定位即目标客户所在的阶层越高，其产品要求就越高，其成本就越大），产品功能，项目规模（一般来说，规模越大，成本越低，但规模越大，其变化风险和管理费用就越高），开发周期和管理人员素质，关键是人的因素等来综合审视项目的成本。 本论文跳出传统的成本控制框架，以振华集团房产开发总公司为例，从宏观角度公司运作体系方面，更系统地分析如何控制成本费用，并运用全程成本控制的战略和动态监控的方法，对费用产生的关键环节进行控制，以探求从成本费用产生的源头上找到成本控制的有效方法，并结合实践，根据微观项目和细节的实际情况和变化，改良现行的成本控制体系，达到改善和降低企业成本的战略目的。 关键词：房地产开发 企业成本 成本控制 目 录 前 言……………………………………………………………………………… 4 1、中国房地产开发企业成本控制概况 ……………………………………… 5 1.1中国房地产开发企业成本控制现状……………………………………… 5 1.1.1成本控制意识淡薄…………………………… 5 1.1.2成本管理与战略目标脱节…………………………………………… 5 1.1.3成本控制还处于粗放的状态………………………………………… 5 1.2房地产开发企业成本控制难点问题……………………………………… 6 1.2.1成本控制缺乏科学性和全面性……………………………………… 6 1.2.2不确定性成本或风险成本的控制是成本管理中的弱项…………… 6 1.2.3设计、施工等关键环节成本控制缺乏行之有效的科学方法……… 7 1.3房地产企业加强成本控制的必要性……………………………………… 7 2、房地产企业成本控制的总体战略…………………………………………… 8 2.1树立全程成本控制战略…………………………………………………… 8 2.2构建成本控制战略体系…………………………………………………… 8 2.2.1建立成本控制保障体系……………………………………………… 8 2.2.2确定成本控制体系健康运行的标准………………………………… 9 2.2.3明确房地产开发成本控制内容 …………………………………… 10 2.2.4房产开发全程成本控制方法 ……………………………………… 11 3、房地产企业成本控制策略…………………………………………………… 15 3.1以利润为基准……………………………………………………………… 15 3.2以品牌为目标……………………………………………………………… 15 3.3提高开发规模，讲究规模效益…………………………………………… 16 3.4全局成本策略……………………………………………………………… 16 3.5重视开发过程中容易被忽视的重要环节………………………………… 16 4、房地产开发关键环节的成本控制…………………………………………… 19 4.1投资决策环节的成本控制………………………………………………… 19 4.1.1投资决策…………………………………………… 19 4.1.2投资决策成本控制的措施………………………………………………………………………………………………… 24 4.2.1规划设计阶段成本控制的措施……………………………………… 25 4.2.2设计阶段降低成本的方法…………………………………………… 26 4.2.3设计阶段成本控制流程……………………………………………… 27 4.3招投标环节成本控制……………………………………………………… 30 4.3.1招投标阶段的成本控制流程图……………………………………… 31 4.3.2招标过程中的成本控制措施………………………………………… 31 4.3.3编制标底时的成本控制要点………………………………………… 33 4.3.4评标时的成本控制要点……………………………………………… 34 4.3.5招投标环节成本控制流程…………………………………………… 34 4.4采购环节成本控制………………………………………………………… 36 4.4.1采购成本控制的总体策略…………………………………………… 36 4.4.2采购成本控制的措施………………………………………………… 39 4.4.3采购环节成本控制流程……………………………………………… 40 4.5工程管理环节成本控制…………………………………………………… 42 4.5.1工程施工环节成本控制原则………………………………