房地产开发的重环节.doc

房地产开发的几大基本环节与要点提示 （甲方运作管理基础手册） 项目选择及项目起动的有关工作 ：（略） 组织专业人员完成“详细可行性研究报告”，完成“项目建议书”审定。 特定项目的市场研究与前期准备： 特定项目的市场价值判断与目标客户选定，项目决策分析； “投入产出比”分析，成本收益预期与现金流分析，报批“投资估算”； 特定产品的定性、定量化确认与同类竞争产品分析；确定“投资限额”； 资金筹措方案与项目开发周期策划； 专人负责——“投资控制”环节。 组建项目运作专业团队（项目公司成立）： 含“营销管理、设计管理、投资管理及工程管理”等专业人员。 其它相关前期准备工作。 勘察设计与产品定型深化价值塑造： 专人负责——“设计管理”环节。 根据规划要求，确定方案设计任务书，建筑规划设计与景观资源规划； 建筑方案设计 规划概念设计，调整、确认方案设计 ，“投资概算”； 建筑施工图设计 初步设计及施工图设计 ，“投资预算”； 景观园林设计、室内设计、泛光照明、产品VI系统设计等相关设计工作。 报批、报建环节 甲方的工作重点 ： 专人负责——“报批报审”环节。 必须专人负责，配合整个开发流程，全程跟进有关主管部门，办理各种报批、报审、验收环节，确保各种手续齐全。 如土地使用证、规划许可证、消防审批、人防批文、建设许可证、施工许可证、预售许可证等。 各类施工准备手续，临时用水、用电、占用道路、环保等市政设施手续。 开工后的施工全程管理阶段： 专人负责——“施工管理”环节。 施工“总包单位”的招、投标管理及合同管理； 组建“招投标管理部门”，应含设计、施工、投资、营销等管理人员参与；把好“招投标”关，是工程建设管理的最关健环节。 对总包施工要进行严格的合同管理、专业施工监理工作； 专人负责——“合同管理”环节。 施工监理单位的招标确认工作，合格的监理公司，是项目管理的必要条件， 也是我们实现规范化、制度化管理的科学保障。 “总包”选定之后，重点“分包”大项的分包及技术难点管理： 基坑工程的单项技术方案论证，专家评定与招投标分包管理： 土方开挖、基坑及施工降水、护坡、运输方案；迁移地下管线、文物管理、市政、环保等手续。 桩基工程的单项技术方案论证及招投标分包管理； 桩型选择、造价控制、施工方案、验桩等专项内容。 地下室工程及人防工程专项技术管理与实施： 地下室施工难度高，周期长，各类规范要求高、安全隐患多，要求总包单位有极强的施工能力和相关经验，其中，专项地下室防水工程与人防工程应单列分包与专业公司。 主体结构施工及分包工程专项招标： 专人负责——“主体结构”环节。 主体结构施工是对“综合质量、工期、成本、安全”影响最大的环节，也要求我们选择最合适的主体施工总包单位（主体结构必须由总包单位完成）。 各类分包必须服从“总包管理”及“监理管理”，配合总体进度、质量要求。招标时须明确水电费，施工界面、与主体施工单位的各类配合费用（如脚手架、提升机使用）等问题。 对于有专项“幕墙”施工的楼宇，主体结构施工必须与外“幕墙”施工同步进行，做好“幕墙”的结构预埋工作。 （专项幕墙施工必须由专业的甲类幕墙公司施工，专项招标，深化幕墙施工方案和技术节点方案，幕墙施工方在主体结构开始后，即进入现场同步开工，以确保吻合度与综合质量及工期。） 室内公共部分的装修工程； 专人负责——“二次装修”环节。 售楼处、样板间、中庭大堂、过厅、电梯间、公用卫生间、宾馆、酒楼、主要会议厅等必经过二次装修，应单独招标，另行深化设计、由甲类装修公司专业施工，以确保品质。 主要大宗设备采购 甲方重点工作 ： 专人负责——“设备采购”环节。 冷水机组、风机盘管、风柜、专用小型中央空调机、发电机组，电梯选购，冷却塔、水泵、主干电缆、桥架、防火设备、铝合金（塑钢）门窗、专项涂料等，以上设备、设施应由甲方控制价格与质量。 园林广场环境景观工程： 应对整体景观设计进行控制，在完整的施工图指导下，应由专业景观公司配合土建总包单位，共同完成总平景观工程。含各类景观、道路、水景、场地、照明、标识系统等，要分配好各类工作的衔接界面，合理划分合同范围。 大厦夜景“泛光亮化”工程 专项招标 ： “泛光照明设计”应在主体施工结束前完成细化，由专业景观灯光工程公司完成。 消防工程： 消防工程是一个综合的概念：含建筑消防、水消防、电消防及暖通工程中的消防要求；由统一的消防工程公司完成“系统对接控制”。 消防工程的验收关系到楼宇的整体起用，必须慎重选择相关施工单位。 空调工程：对于住宅类产品，应合理预留室外机位和相关孔洞置，配置好相关电源与控制系统，把美观与实用统一起来， 对于商业类产品，除主机设备系统外，主要是公共空间的安装，必须要在二次装修方案确认后，才能进行各支管与末端设备的重新设计与安装。 电梯专