房地产经纪基础料及模拟考试.doc

1经纪是商品生产和商品交换发展到一定阶段的产物 2经纪活动的主要方式1居间：为交易双方提供交易信息、机会、条件，从中撮合双方交易成功的商业行为 特点:a服务对象和范围广泛b只以自己的名义替交易双方媒介交易,并不具体代表其中任何一方,因此,一般没有代为订约的权利c介入交易双方的交易活动的程度较浅,范围较窄,服务内容较为简单,与服务对象的关系多以媒介的具体交易行为为限,时间一般比较短暂,经纪人与委托人之间一般没有长期固定的合作关系2行纪是指经纪人受委托人的委托,以自己的名义与第三方进行交易,并承担规定的法律责任的商业行为? 特点a行纪属于自为营业主体,但为委托方的利益而进行活动b服务对象和范围较广,服务内容和参与程度较深c以自己的名义进行活动,行纪活动中的权利与责任归行纪人自己等方面的特点3代理是指经纪人在受委托权限内,以被代理人名义与第三方进行交易,并由被代理人直接承担相应的法律责任的商业行为a为特定的对象服务,关系比较稳定,具有一定的连续性b参与服务的程度较深,涉及的服务内容较多,并拥有较大权限来源??性质:经纪人的佣金是劳动报酬,风险报酬和经营收入的综合收入???佣金分为法定佣金和自由佣金两种??? 经纪人的作用 即经纪活动的作用1传播经济信息2加速商品流通3有利于资源合理配置4有助于市场规范完善5促进社会经济发展??? 房地产经纪的必要性1首先,由于房地产价格昂贵,维持房地产这类存货的费用太高,在绝大多数情况下,经销商难以承受,因此房地产不宜通过经销商出售2其次,房地产是不可移动的独特商品,其交易过程是要把消费者往产品处集中,以达到认识和购买的目的3第三,由于房地产交易的复杂性,使得每一笔交易后需要耗费时日,而且还要懂得有关的法律.财务或估价知识??? 房地产经纪活动的基本类型1房地产居间2房地产代理5房地产经纪企业信息网络化与共享化6房地产经纪企业服务的品牌化7政府专业协会经纪企业消费者的相互关系明晰化????我国房地产经纪人员职业资格的种类1房地产经纪人2房地产经纪人协理房地产经纪人员的职责1房地产经纪人和房地产经纪人协理,在经纪活动中,必须严格遵守法律.法规和行业管理的各项规定,坚持公开公平公正的原则,信守职业道德2房地产经纪人有权依法发起设立或加入房地产经纪机构,承担房地产经纪机构关键岗位工作,指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务,经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要业务文书,执行房地产经纪业务并获得合理佣金3在执行房地产经纪业务时,房地产经纪人员有权要求委托人提供与交易有关的资料,构,协助房地产经纪人处理经纪有关事务并获得合理的报酬5房地产经纪人和房地产经纪人协理经注册后,只能受聘于一个经纪机构,并以房地产经纪机构的民意从事经纪活动,不得以房地产经纪人或房地产经纪人协理的身份从事经纪活动或在其他经纪机构兼职6房地产经纪人和房地产经纪人协理必须利用专业知识和职业经验处理或协助处理房地产交易中的细节问题,向委托人披露相关信息,诚实信用,恪守合同,完成委托业务,并为委托人保守商业秘密,充分保障委托人的权益7房地产经纪人和房地产经纪人协理必须接受职业继续教育,不断提高业务水平????房地产经纪人员职业道德的基本要求1遵纪守法2诚实守信3尽职尽责4规范服务5公平竞争房地产居间是指以房地产或有关房地产的业务为对象,通过居间人的协调,促成交易双方达成交易,居间人依法取得合理的中介报酬的经营活动??房地产居间业务,根据居间人所受委托内容的不同,可分为1指示居间2媒介居间????房地产居间活动的特征1房地产居间人只以自己的名义进行活动2房地产居间活动业务内容广3介入房地产交易活动程度较浅4是一种有偿的商业服务行为5房地产居间业务专业性强?? 房地产居间业务操作流程1房地产居间业务开拓2房地产居间业务洽谈3房地产查验4签订房地产居间合同5信息的收集与传播6买方或承租方看房7撮合成交8协助房地产权属登记(备案)9房地产交验10佣金结算与提取11售后服务????房源的概念房源是指业主(委托人)及其委托出售或出租的房屋写字楼4仓库车房和厂房?? 房源的开拓与获取:房源开拓与获取的渠道主要有1小业主和2大业主两种 小业主房源的开拓渠道a报纸广告b路牌广告c派发宣传单张d电话访问e互联网f直接接触,另外大业主类型a房地产开发商b房地产相关行业c大型企事业单位d资产管理公司e银行?? 房地产信息的共享方式优缺点1私盘制a优点2公盘制a优点是使每个房地产经纪人的“生意面”达到最广，工作效率也较高，一般情况下，一宗交易只需要一个房地产经纪人跟进b缺点是不利于经法房地产经纪人搜集房源信息的积极性，部分房地产经纪人为了个人的利益，会出现“留盘”行为，而且房源信息较容易外泄3分区公盘制a优点是在一定程度上综合了公盘制和私盘制的优点，既保证了房地产经纪