房地产面积计算关解释.doc

房地产培训教材 ※房地产权益解释： 土地所有制的形式：即集体所有制和国家所有制。农村土地采取了集体所有制的形式，属于农民集体所有；城市土地采取了国家所有制的形式，属于全民所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，都属于集体所有，并以土地集体所有制的形式存在。 土地所有权：是指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有的权利。这种权利包括土地占有权、土地使用权、土地收益权和土地处分权。 土地占有权：是指土地所有者对土地的实际控制权。 土地使用权：是指土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利。 土地收益权：是指基于对土地使用权而取得的利息的权利。 土地处分权：是指依法对土地处置的权利，即在法律允许的范围之内决定土地的最终归属。 取得建设用地的方式：主要有两种，即有偿取得方式和无偿取得方式。 有偿取得方式：（1）以土地使用权出让方式取得土地使用权。 （2）以土地使用权转让方式取得土地使用权。 （3）以土地使用权出租方式取得土地使用权。 （4）以土地使用权入股方式取得土地使用权。 无偿取得方式：就是国有土地使用者，通过国家行政划拨方式取得土地使用权。《中华人民共和国土地管理法》规定：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等国民经济基础设施用地；法律、法规规定的其他用地，经县级以上人民政府批准，可以通过划拨方式取得土地使用权。 土地使用权出让：是指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。使用权有偿出让的土地，必须是国有土地；集体所的土地必须办理征用手续转化为国有土地后，才能出让。有偿出让的土地可以是待开发的土地（生地），也可以是完成市政设施（七通一平）的土地（熟地），还可以是连同地上建筑物和附属设施一并出让的土地。 土地出让金：全称应为“城市国有土地使用权出让金”。指为了获得城市国有土地一定期限的使用权，由受让人（使用权人）所支付给土地所有者即：国家（城市政府）的代价，它实际上是一定期限一定量土地各年地租现值之和，表现为几十年使用权的出售价格。它又可称作生地批租费。按区位等级和用途论价，武汉商业用地分19个级别，住宅用地分7个级别；土业用地分五个级别。住宅用地按租费标准控制为50~150元/㎡，但实际成交价大多为70~120/㎡ 土地使用权出让形式：主要采用协议、招标、拍卖三种合同形式。 土地使用权出让年限：1。居住用地70年； 2．工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年； 3．商业、旅游、娱乐用地40年； 土地征购：指由代表国家或城市政府的法定土地专营部门向农村集体经济组织征购土地的行为。 土地批租：指国家以土地所有者的身份将一定年限的国有土地使用权转移给受让人，受让人为此支付土地使用权出让金的行为。它又称土地使用权出让。 土地使用权转让：是指土地使用者根据国家规定，在规定的土地使用年限内，在履行原合同义务的前提下， 将土地使权让渡给其他使用者的经济行为。 土地使用权转让形式：包括出售、交换、赠予、抵押、出租、继承等几种形式。 ※房地产开发企业相关知识： 房 产：是房屋及其权利的总称。 地 产：是土地及其权利的总称。 房地产：是房产和地产的总称，是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。也称不动产，是动产的对称。 房地产的主要特点：有限性、垄断性、固定性、耐久性、级差性、整体性、异质性（单一性）、适应性、风险性、敏感性、基础性、综合性、先导性、超前性、保值增值性。 房地产转让：指由土地批租出让时的原受让者将其开发过的土地（地产）使用权或连其地上的建筑物（房产）、其它附属物的所有权一次性出售给新的土地受让者或房地产的购买者的行为。 房地产抵押：指抵押人以其所拥有的房地产作为本人或第三债务偿还或履行合同的担保。 房地产的基本类型：居住用房地产、生产用房地产、经营用房地产、行政用房地产、其他专用房地产。 房地产业：是指从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称。其中包括土地开发、房屋建设、房屋的维修与管理、土地使用权的有偿转让与出让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产抵押、房地产中介咨询等行为，以及对经济活动进行控制和管理的行为。 房地产相关企业的四大类型：开发经营管理企业、中介组织企业、物业管理企业、房地产金融企业。 开发经营管理企业：是指通过市场调查、可行性研究以及其他前期工作和项目工程建设，在一个特定的地点和预期的时间内，把资本转化成房地产商品，然后通过销售回收投资取得利润的企业。 中介组织企业：是指在房地产投资建设、交易、消费、物业管理