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房地产企业营业税政策梳理 在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。（营业税条例第一条） 条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。有偿，是指取得货货币、货物或者其他经济利益。（实施细则第三条） 在中华人民共和国境内 以下简称境内 提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指： 一 提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内； 二 所转让的无形资产 不含土地使用权 的接受单位或者个人在境内； 三 所转让或者出租土地使用权的土地在境内； 四 所销售或者出租的不动产在境内。 （实施细则第四条） 单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人 以下统称承包人 发生应税行为，承包人以发包人、出租人、被挂靠人 以下统称发包人 名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以发包人为纳税人；否则以承包人为纳税人。（实施细则第十一条） 二、视同销售行为 纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为： 一 单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人； 二 单位或者个人自己新建 以下简称自建 建筑物后销售，其所发生的自建行为； 三 财政部、国家税务总局规定的其他情形。（实施细则第五条） 三、应纳税额： 1、一般规定： 纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。（条例第五条） 价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费： 一 由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费； 二 收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据； 三 所收款项全额上缴财政。（实施细则第十三条） 纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的，应当退还已缴纳营业税税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。（实施细则第十四条） 纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。（实施细则第十五条） 2、核定计税依据： 纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。（实施条例第七条） 纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额： 一 按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定； 二 按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定； 三 按下列公式核定：营业额 营业成本或者工程成本× 1＋成本利润率 ÷ 1-营业税税率 ，公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。（实施细则第二十条） 3、差额征收规定： 单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。 单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。（财税[2003]16号） 企业销售或转让各种产权转移、股权转移、兼并、分立、整体拍卖、改制等非购置所得的不动产、土地使用权，如销售的不动产或受让的土地使用权有原购入或受让凭证（指产权转移、股权转移、企业兼并、分立、企业整体拍卖、改制前该不动产或土地使用权的购入或受让凭证）的，计税时可按规定给予扣除；如没有原购入或受让凭证的，计税时一律不能扣除。（浙地税函[2006]600号） 营业额减除项目支付款项发生在境内的，该减除项目支付款项凭证必须是发票或合法有效凭证；支付给境外的，该减除项目支付款项凭证必须是外汇付汇凭证、外方公司的签收单据或出具的公证证明。（财税[2003]16号） 符合国务院税务主管部门有关规定的凭证 以下统称合法有效凭证 ，是指：　　 一 支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证； 二 支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证； 三 支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明； 四 国家税务总局规定的其他合法有效凭证。（实施细则第十九条） 四：特殊规定： （一）转让在建工程： 单位和个人转让在建项目