房地产估价作业(分两次写).docVIP

第一次作业 1.为评估某住宅楼2003年8月31日实例　 A　 B　 C　 D　 E　 成交价格元/（元/m2）　 50　 5800　 5200　 500　 5000　 成交日期　 2002.11.30 2003.6.30 2003.1.31 2001.7.31 2003.5.31 交易情况　 +2%　 +21%　 0　 0　 -3%　 　　 区位状况　 0　 -3%　 +3%　 +1%　 0　 房地产 状况　 权益状况　 -2%　 　 +2%　 -1%　 -1%　 交易实物　 -4%　 -5%　 -2%　 +2%　 +1%　 　　上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1该类住宅楼市场价格每月递增1.5％，其后至2002年11月1则每月递减0.5％，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增％。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均）。某幢写字楼，土地面积4000m2，总建筑面积为000m2，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1目～2035年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为2000元/m2，建筑物重置成本为1300元/m2建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。其他的相关资料如下： 　　（1）门窗等损坏的修复费用为万元，装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过年数为年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为年。 　　（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。 　　（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。 　　（4）该类写字楼的报酬率为％，银行贷款年利率为％，土地报酬率为％。 　　（5）假设除空调以外，残值率均为零。 　　试求该写字楼于2005年10月1日的折旧总额和现值。 某房地产占地4000m2，土地使用年限为50年，容积率为，共24层，每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成。预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：一层的大堂部分占该层建筑面积的60％，其余部分的75％可用于商业铺位出租，正常出租率为90％，每平方米出租面积每月可得净租金0元；2～3层为商场，营业面积占该层建筑面积的70％，每平方米营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元：第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70％，每平方米出租面积的月租金为0元，出租人每年需支付8万元的运营费用；5～10层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80％，出租人需承担相当于租金收入10％的运营费用：11～24层为商品住宅，其中11层以每平方米建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每平方米建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每平方米建筑面积4000元。试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值（设率为商场1％，酒楼％，办公楼％）。计算房地产价格　　 　　某宗土地面积为1.2公顷，已完成七通一平。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目实施进度安排（见如下横道图），项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。 　　 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第n年 1．土地取得 — 　 　 　 　 　 　 2．工程建设 　 — — — 　 　 　 1）住宅楼建设 　 — — 　 　 　 2）写字楼建设 　 　 — — 　 　 　 3．经营 　 　 　 — — — — 1）住宅楼销售 　 　 　 — 　 　 　 1）写字楼出租 　 　 　 　 — — — 　　根据市场调查，有关数据如下： 　　（1）该项目所在区域的同类型、同档次住宅的销售价格为000元/m2，销售税费为销售价格的6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为10元/m2