房地产自有资本计算.docVIP

附件：房地产自有资金测算公式 一、计算公式 （一）项目资本金来源于借款人的实收资本、资本公积、盈余公积以及其它可自由支配的权益性资本，并扣除无法实际投入项目建设的资本占用； （二）股东借款转资本公积，需经会计师事务所审计且剔除应纳所得税额； （三）土地增值等无法以现金形式存在的所有者权益应予以扣除； （四）对于未分配利润，应明确贷款期内股东不得分红； （五）单一项目公司，资本金 账面所有者权益—对外投资—固定资产—无形资产—长期挂账的应收款； （六）同时开发多个项目的企业， 1、资本金 上述计算方式中的资本金—其他项目占用的所有者权益—已买尚未开发的地块成本。 2、项目1资本金 项目2资本金 （七）自有资金 资本金 + 股东借款 二、计算实例 （一）单一项目 单位：万元 财务指标 2009年末 2010年末 2011年9月末 货币资产 0 2361 8821 其他应收款 2101 3471 2130 预付账款 0 5078 6152 存货 0 424 9868 流动资产 2101 11334 26971 固定资产 0 87 378 资产总额 2101 11421 27356 流动负债 1116 5164 1409 其他应付款 1116 5159 1406 应付账款 0 0 0 预收账款 0 0 0 长期借款 0 0 0 负债总额 1116 5164 1409 实收资本 1000 2500 2500 资本公积 0 4000 24230 未分配利润 -15 -243 -784 所有者权益 985 6257 27356 主营业务收入 0 0 0 净利润 -15 -226 -541 经营活动现金流 -1000 -3042 -13455 投资活动现金流 0 -96 -315 筹资活动现金流 1000 5499 20230 净现金流量 0 2361 6459 资产负债率 53.12% 45.21% 5.15% 申请人“资本公积”账面余额为24230万元，剔除应纳税额6058万元，则可用资本公积为18172万元，实际有效权益资金合计19888万元，剔除固定资产403万元、无形资产及递延资产7万元、土地储备4653万元。其他应收款中账龄在1年以上占用87万元，可用于本项目的所有者权益为14738万元。 （二）多个项目 指标 2009年2010年 2011年2012年总资产 流动资产 存货 132407 150553 预付账款 7148 21215 27234 35569 非流动资产 总负债 流动负债 短期借款 预收款项 应付款项 其他应付款 444 352 424 610 应交税金 2754 434 804 211 长期借款 所有者权益 未分配利润 15720 42132 66270 75291 实收资本 15500 21500 30000 30000 资本公积 5160 5160 5160 5160 资产负债率 营业收入 净利润 主营业务利润率 经营活动现金净流量 投资现金净流量 -882 -202 -883 -724 筹集活动产生的现金净流量 31114 25631 25325 6787 现金净增加额 项目名称 总投资（万元） 资本金（万元） 售转投（万元） 贷款额（万元） 资本金比例（%） 30705 9211.5 6493.5 15000 30.00 49.95 二期 45672 13820 14852 17000 30.26 46.00 三期 49495 16333.5 15161.5 18000 33.00 41.50 四期 41836 14197 12639 15000 33.93 0 四期 25262 7578.6 5053 12630 30.00 90.00 A区 46719 19276 4600 23000 40.75 50.3 合计 215810 80416.6 根据借款人2012年9月财务报表，借款人所有者权益为110827万元，其中实收资本30000万元、未分配利润75292万元、资本公积5160万元，盈余公积375万元，剔除应纳并扣除无法实际投入项目建设的资本占用及所得税额后，可用作项目资本金的有效所有者权益为104941万元，目前可用于B期项目的所有者权益尚需剔除已占用的所有者权益如下： 单位：万元 科目 金额 备注 实收资本 30000 其中资本公积为联合开发投资款2660万元及李德华、杨存鸿、龙光、唐定华四人的2500万元豁免帐务组成，该部分资金来历合法，且该部分为借款人用于滨江国际四期项目资本金。对于豁免帐务应提出25%所得税即500万元 资本公积 5