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1 市场分析 1.1北京写字楼市场情况分析 随着近期各项宏观调控政策的出台,以及人民币升值下大量国外资金涌入,使得北京地区的房地产市场开始逐渐受到国内外极大关注,特别是商务市场。 一.商业市场 北京大型商业物业分布特点分析:北京市商业中心一直集中在旧城区的核心位置,王府井、西单、前门三足鼎立的格局是北京传统商业中心分布的特点。随着城市规模和格局的不断变化，消费人流逐渐分散，现阶段北京市商业市场已经形成新的分布态势。 商圈格局基本确立，商业中心趋于多元化，社区商业迅速发展，填充商业空白。随着北京市商业市场的发展和完善，以多个大型商业购物场所为核心的商圈多元化格局已基本形成，除王府井和西单外，中关村、赛特、燕莎、公主坟、国贸、朝外、崇文门新世界、宣武门等商圈已日趋成熟。在房地产市场快速发展，城市建设逐渐扩张的推动下，伴随着消费资源的转移和区域集中城市周边出现新的商业中心，如望京、亦庄等。 2002-2006年北京市商业物业显示出强劲的发展势头，物业供应量明显大幅上升。新增供应量主要集中在CBD区域，越来越多的商业面积集中在含有写字楼、公寓和酒店的综合项目中，尤其是在CBD和中关村地区。同时，北京市未来将出现数量较多的大型购物设施和主题购物街。 根据北京市商委资料表明，北京市居民人均商业需求面积目前为0.9平方米左右，与国际国内发达城市存在明显差距，如纽约、东京大概为1.7平方米，香港约为1.3平方米，按照现阶段北京的经济发展速度，城市知名程度推算，商业需求量应继续迅速扩大。应该说，从总体供应状况角度分析，北京市商业市场除局部区域出现过剩外，整体市场供需关系将继续保持良好发展趋势。因此在未来相当长的时间内，北京市不会出现整体商业过剩的现象，整体发展形势看好。 二、写字楼市场 北京市房地产信息网资料显示：2000-2005年北京写字楼市场成交均价13600/平米，从价格走势上看，受非典影响的2003年是一个低谷，2003年由于需求增长而供应相对不足，价格所上涨趋势，而2003年以后需求重新开始旺盛的同时，供应量也增大，由于有较多的高品质写字楼入市，使整体成交均价仍然保持在较高水平，但部分区域已经出现供大于求，售价下调的局面。 北京写字楼市场呈现出明显的商圈特点，传统写字楼物业聚集区域主要有三个：CBD、金融街、中关村，另外随着奥运经济效应的逐步显现，亚奥地区正在逐步成为一个新兴的商务区。而朝外、燕莎、长安街等二线商圈进一步走向成熟，并大有后来居上之势。同时，南部商圈以总部基地为代表的总部经济办公形式，上地商圈以富地大、金隅科技中心、盈创动力为代表迅速崛起，开始向二线商冲击。 三、写字楼物业档次特征 1．CBD区域：该区域写字楼客户主要以从事服务性行业的大型外资企业和跨国公司为主，经营方式以租赁为主，伴有少量销售。由于东部的消费需求旺盛，高品质写字楼供不应求，空置率相对较低。目前该区域写字楼平均售价在19500/平米，平均租金顶级写字楼在8.2/平米/天,甲级在5.4/平米/天。 2.中关村区域:该区域客户主要以从事IT类的民营及股份制高科技企业为主,而大面积购买和租赁客户则为大型国资企业和知名高科技企业.顶级写字楼在7.5/平米/天,甲级在4.5/平米/天. 3.金融街区域:高档甲级写字楼为该区域写字楼市场主流,需求客户群主要是大型国内外金融机构、大型国企、外企集团、金融管理机关等，基本上以大单为主，这些大单为金融街写字楼供应体量的消化起到了保底作用。该区域需求较为旺盛，因此租金和售价都保持较高水平，区域平均售价在16800/平米，顶级写字楼租金在6.6平米/天,甲级5.2/平米/天。 4．亚奥区域：该区域有大量的中小型服务企业聚集，以中、小型广告公司、证券公司、中介咨询和服务、高科技企业为主，亚奥商圈租金实际成交价格在3.8-4.6/平米/天。销售价格主要在11500-13500/平米。 1.2项目所处区域环境分析 金融街南起复兴门内大街，北至阜成门内大街，西自西二环路，东邻太平桥大街，南北长约1700米，东西宽约600米，规划用地103公顷，总建筑面积300多万平方米。金融街规划地上建筑238万平方米，地下建筑面积80万平方米，共有40多个单体建筑和两座高达128米的地标性建筑预计年完成全部规划。 金融街立体交通体系也将，这其中包含多达一万个停车位的停车场。空中连廊、地面层路网、地下步行系统、地下行车系统、地下停车系统五层网络将组成金融街未来的立体交通网络。人车分流、进入金融街各场所的车辆不必和社会车辆混行、通过地下隧道可以直通西二环和太平桥大街等，未来的金融街将是一个四通八达、进出便捷的场所。金融街经过10多年的发展，已汇集了530多家重要金融机构和知名企业，进入世界500强的中国11家企业已有7家进驻金融街。去年西城区GDP总