远洋地产宁波慈城区项目市场研究报告.docVIP

宁波慈城新区项目 市场研究报告 投资开发部 2010年04月目 录 1.项目概况 4 1.1项目区位 4 1.2规划条件 5 2.外部环境分析 6 2.1城市概况 6 2.2经济发展 12 2.3与可比城市2009年部分经济指标对比 16 3.宁波市房地产市场分析概述 17 3.1房地产投资 17 3.2商品房施工/新开工量 17 3.3销售面积/销售额 18 3.4人均居住水平 19 3.5价格 19 4.宁波土地市场分析 20 4.1整体土地市场 20 4.2区域土地市场 23 4.3热点成交土地排行 24 5.区域板块分析 27 5.1分布 27 5.2城市核心区版块分析 27 6.市区①商品房住宅市场分析 55 6.1 2009年市区商品住宅供应情况 55 6.2 2009年市区商品住宅需求情况 56 6.3 2009年价格情况 57 6.4产品情况 58 6.5客群情况 59 7.酒店市场分析 61 7.1供应情况 61 7.2.发展状况 64 8.商业市场分析 69 8.1供应分析 69 8.2需求分析 69 8.3价格情况 70 8.4区域市场分析 71 8.5产品分析 72 8.6价格状况 74 8.7业态状况 74 8.8重点案例介绍——江北万达广场 75 9.项目投资建议及风险提示 78 9.1投资建议 78 9.2住宅地块定位建议 78 9.3商业地块定位分析及建议 80 9.4开发策略 86 9.5风险提示 87 1.项目概况 1.1项目区位 地块位于宁波市江北区慈城镇慈城新区规划区。慈城，位于宁波市区西北部；项目所在的规划新区位于慈城镇南部约1公里，距离宁波市区中心约15公里。 图：项目地块区位示意图 宗地四至范围： 地块位于慈城新区西北部，规划新区中心湖西北面； 北至规划横三路； 南至横六路（已建成通车）； 东至官山河现状； 西至规划路（目前正铺修）。 图：项目用地示意图 1.2规划条件 地块编号 1-10 1-11 1-12 1-13 1-14 1-15 1-16 地块面积（亩） 36.90 54.60 42.15 86.85 60.45 93.75 72.5 容积率 1.3 1.3 1.8 1.2 1.3 1.3 1.8 建筑限高（米） 18 18 30 18 18 18 30 用地性质 R2 R2 C2 R2 R2 R2 C2 备注：图中表示“酒店”规划位置，因酒店规划指标不详，因此本研究报告对酒店物业仅做市场分析研究，不做定位建议。 2.外部环境分析 2.1城市概况.1城市区位 宁波，简称甬，浙江省地级市，副省级城市，计划单列市，制定地方性法规权利的市，全国历史文化名城浙江三大经济中心之一位于东，长江三角洲南翼，北临杭州湾，西接绍兴，南靠台州，东北与舟山隔海相望。图：宁波市城市区位 2.1.2发展历史 宁波历史悠久，灿烂的河姆渡文化发源于此，春秋时为越国地，战国中期以后为楚国辖地秦定楚江南地，置鄞、鄮、句章3县，属会稽郡。于三江口 现宁波老城区 小溪 今鄞州区鄞江镇 ；唐长庆元年 821年 1949年5月建置宁波市随着北仑深水港的开发建设，宁波逐渐由河口城市海港城市，并形成三江、镇海、北仑三片滨海临江发展的空间格局。1986年宁波列为全国历史文化名城，1987年国务院批准成为计划单列市。1.3城市规划、定位、目标 根据国务院批复的《宁波市城市总体规划 2006年—2020年 》方案。 图：宁波市城市总体规划图（2006-2020） 城市定位：我国东南沿海重要的港口城市，长江三角洲南翼经济中心，国家历史文化名城。 城市主要职能：东北亚航运中心深水枢纽港，华东地区重要的先进制造业基地、现代物流中心和交通枢纽；长江三角洲南翼重要对外贸易口岸；浙江省对外开放窗口和高教、科研副中心；东南沿海重要风景旅游城市。 城市规模：到2020年，市域常住人口810万，中心城实际居住人口250万，城市化水平70%以上。中心城建设用地311.9平方公里，其中三江片185.1平方公里，人均建设用地94.9平方米，北仑片94.7平方公里，镇海片32.08平方公里。 2.1.4城市发展布局 根据国务院批复的《宁波市城市总体规划 2006年—2020年 》方案， 总体布局：以宁波中心城为中心，二区、T轴为主体的面向杭州湾的开放式空间布局结构。 二区：以余姚南部四明山麓前沿至东钱湖、穿山半岛为分界线，形成北部都市区、南部生态发展区。 T轴：杭州湾南岸滨海线与沿海国道等交通干线构成的T字型发展带（如下图所示）。 北部都市区是宁波城市化发展的重点地区，重点发展港口、制造业、物流及金融、商贸、信息、科技、风景旅游等第三产业。规划以中心城区为核心，沿杭州湾南岸及滨海线形成带形组团城市结构。以高速公路、轨道交通