鄂尔多斯房地产业发展的调查报告.docVIP

鄂尔多斯房地产业的发展 —阳光商务楼建设项目 一 总 论 （一）项目背景 1，项目名称、建设单位、项目拟建地点 (1)项目名称 鄂尔多斯市阳光商务楼建设项目 (2)项目建设单位 鄂尔多斯市华昊房地产开发有限责任公司 (3)项目拟建地点 “鄂尔多斯市阳光商务楼”位于鄂尔多斯市东胜区东纬四路南， 项目用地面积8808.82平方米，建筑面积17617平方米。 2，编制依据 （1）国家发展改革委员会《关于建设项目可行性研究实行管理办法》、《建设项目经济评价方法与参数》、《投资项目可行性研究指南》（试用版）； （2）鄂尔多斯市华昊房地产开发有限责任公司的委托及要求； （3）国家和地方有关规程、规范、政策及条例等。 (4) 建设部《房地产开发项目经济评价方法》 （5）民用建筑设计通则（GB 50352-2005） （6）住宅设计规范（GB 50096-1999 2003版） （二）鄂尔多斯市华昊房地产开发有限责任公司简介 鄂尔多斯市华昊房地产开发有限责任公司成立于2006年元月，是一家以房地产开发为主业，生态养殖、文化旅游和房地产开发经营多元化的企业。公司成立以来，始终坚持一业为主、多元化经营的发展思路，精心打造主业，积极拓展相关产业，形成优势互补的良性发展态势。公司位于鄂尔多斯西街（伊盟振业房地产3号楼20号），注册资金1000万元，法人代表杨光生。现有员工28人，其中中级职称的5人，初级职称的5人 名 称 单位 数量或指标 备注 1 建设规模 1.1 项目总投资 万元 2660 1.1.1 其中：静态投资 万元 2660 1.1.2 建设期利息 万元 / 1.2 建设期 年 1 2 建设面积 平方米 17617 2.1 地上建筑面积 平方米 15855 2.2 地下建筑面积 平方米 1762 3 项目占地面积 平方米 8808.82 3.1 建筑基地面积 平方米 881 3.2 绿化面积 平方米 3083 3.3 硬化及道路面积 平方米 2643 4 容积率 1.9 5 绿化率 0.35 6 建筑密度 0.1 7 投资利润率 % 36 8 投资利税率 % 42 9 投资回收期 年 2.3 含建设期1年 10 内部收益率 % 34 11 净现值（I=12%） 万元 760.1 12 盈亏平衡点 % 59 二 市场分析 （一）鄂尔多斯房地产市场发展状况 近年来，随着我市城市建设步伐的加快，房地产市场呈现出投资高速增长，市场需求持续旺盛，商品住宅成交活跃，价格快速上升的良好发展态势，促进了鄂尔多斯市经济的快速发展。 房地产开发投资增长迅猛。2007年，全市房地产完成投资84.9亿元， 2008年，房地产投资达到140.9亿元，2007年和2008年增长速度都超过了100%。 房地产开发规模、竣工面积和销售面积迅猛增加。2007年，全市房地产开发规模达到538.6万平方米，同比增长32％，2008年开发面积达到1151万平方米。2007年，全市房地产竣工面积达到204万平方米，2008年，全市房地产竣工面积达到204万平方米239平方米。2007年全市销售面积达到416.4万平方米，2008年全市销售面积达到278万平方米。 随着我市城市建设步伐的加快，房地产市场呈现出投资高速增长，市场需求持续旺盛，商品住宅楼成交活跃，价格快速上升的良好发展态势，促进了鄂尔多斯市经济的快速发展。 1，市场状况 我市整个房地产市场应分为四个市场进行分析，一是高端及大户型住宅市场，从2005年房地产市场的供不应求，转变为2006年7月左右的供求稳定、持币观望、价格平稳，到2007年上半年，房价在一个阶段保持相对平稳上涨的水平；二是中低端中小户型住宅市场，就目前的状况来看，严重供应不足，价格受二级市场二手房价格的影响，价格比高端大户型产品价格相对低，但需求量很大；三是底商市场，底商市场仍然供不应求，受政府规划的影响，住宅区内底商供应不足，使得住宅区生活便利性变低，开发商也无法用更多的底商价格来冲低住宅价格；四是大体量商业市场，从2008年开始，这一领域的开发量骤然增加，到2009年底，会有较大量的商业楼盘竣工交付使用。目前基本较平稳， 租售情况基本稳定。随着政府开发建设康巴什新区、招商引资、引进产业步伐的快慢，这一领域的市场也将是同步的反应，长期来看是向好的趋势，前景乐观。但如果政府招商及引进工作不能稳定顺利的发展，这一市场将有较大的开发风险。 随着经济的发展，消费的升级，供求的变化，房地产市场更加成熟化、敏感化。现有市场已不是早期市场那样单一的销售产品，和单一的将产品进行出售，而是很系统的进行早期的调研、定位、品质、推广、销售、运