重庆大成智业昌龙市花园策划案.docVIP

前 言 营销策划指导思想 孙子云：以正合，以奇胜。这正是我们对于“昌龙城市花园”的策划指导思想。它包含了战略运作和战术操作中的“战略”与“策略”两个概念。也就是说，我们在进行本项目营销策划时，既要有战略的整体思考与规划，这是居于高层面的统筹构思，是高瞻远瞩的方略；又要具备战术上的实操方法，它是战略运作的具体内容，也是战略方案的实施手段。 2．“以市场需求为导向”是我们的营销案旨 现在是二十一世纪，我国的市场经济已进入了全新的阶段，所谓的市场经济就是“市场决定一切”，不论任何企业，任何产品，任何人都要遵循市场游戏规则。特别是竞争日趋激烈的重庆市房地产业，想要在竞争中取胜，我们一定要有很强的现代营销意识。因此，我公司在营销策划与操作过程中一向是本着“以市场需求为导向”的营销宗旨。 3．减少产品进入市场的障碍、节约营销费用、增加企业收益是我公司营销策划的目的 根据贵公司提供的《昌龙城市花园可行性研究报告》，我们清楚“昌龙城市花园”作为一个深思熟虑的项目，一直处在不断的完善过程中。我公司在接触该项目后即组织市场调研小组对项目所面临的市场环境（项目位置、周边环境、区域业态分布、区域消费群体结构、消费水平、消费力等）以及当前重庆市房地产业的开发状况（供应状况、销售状况、竞争状况、价格走势、空置量等）进行了调研分析，根据市场最新动态和发展情况，着重从市场的角度出发，对该项目的市场定位做进一步的验证，对项目的产品设计提出一些切实的且具创新发展意识的构想，并就项目的入市推广提出本公司的思路和策略。目的是尽量规避开发风险，使贵公司的产品更能迎合市场需求，在最大程度上减少产品进入市场的障碍，以更策略的推广手段减缓市场压力，强化产品的竞争力，争取以有限的推广费用赢得理想的销售效果，获取最大的经济效益和社会效益。 第一部分 市场定位 项目概况 1．项目基本情况 位置：重庆市南岸区六小区光电路与桃园路交汇处（重庆经济技术开发区） 开发商：重庆昌龙实业（集团）有限公司 （3）联建单位：重庆明光仪器厂（国营三三八厂） （4）项目建设期：二年 2．经济技术指标 （1）项目总用地面积：17360m2 （2）总建筑面积：80604m2 其中地面建筑面积： 住宅： 59556m2 临街商业门市建筑面积： 4828m2 架空层建筑面积： 3537 m2 办公公寓建筑面积： 2689 m2 半地下车库及门市建筑面积：9994m2 （3）建筑物占地面积：6072 m2 覆盖率：34.98% 容积率：4.36 （5）绿化率：32.5% （6）停车位：189辆（室外65辆） （7）住宅总户数：612户 户型分配： 户型 建筑面积（m2） 一室一厅一厨一卫 51.22 二室一厅一厨一卫 62.79，67.45 二室二厅一厨一卫 66.29，72.67 二室二厅一厨二卫 93.12，96.84 三室二厅一厨二卫 87.92，93.02，94.36，96.78，101.66，104.64 四室二厅一厨二卫 106.69，118.16 五室二厅一厨二卫 142.86 3．开发商简介 重庆昌龙实业（集团）是由一家核心企业、五家紧密企业、多家半紧密和松散企业组成的企业集团。 该集团拥有注册资本4450万元。经营规模近二亿元人民币。涉及工业、房地产业、商业、信息产业等众多领域。是近年来通过资本运营、资产重组等稳步求实发展而迅速崛起的跨行业企业集团。昌龙（集团）公司以“以人为本、德才兼备、勤奋求实”为企业理念，抓住改革开放和西部大开发的机遇，以“在发展中提高，在提高中发展”的企业目标，向更广泛的经营领域和更高层次的科技领域拓展。 重庆昌龙房地产开发公司是重庆昌龙实业（集团）有限公司下属全资独立法人公司。该公司成立于一九九七年，注册资金800万元，经营规模超亿元，开发资质为三级（待升二级）。公司成立以来，在南坪商业步行街成功地开发了20000m2的昌龙大厦，它是南岸商业步行街上具代表性的商务大厦，已全面完成租售工作，入住率达100%，该项目在开发过程中获得了建设主管部门的多项奖项；1998年7月，公司拟开发的含谷服装工业园规划方案，获重庆市“最新创意奖”。 4．项目周边环境 （1）项目为南低北高高差9米，西高东低高差为4米的“L”型地块，总体高差达13.5米。光电路与桃园路紧依地块的北侧和东侧，在项目的正北角交叉。地块位于重庆经济技术开发区内，北隔光电路是明光仪器厂和明光中学，南面紧连明佳医院和明光厂宿舍，西边亦为明光厂宿舍区，东边隔桃园路