开发策划-报告模版-商业项目全程操作工作流程表.docVIP

商业项目全程操作工作流程表 一、前期工作 工作节点 工作主题 具体工作内容 调研 宏观经济调研： 1国家宏观政策及法规；  2宏观金融形势；  3国家宏观重大事件；  4城市（区域）政策、法规；  5区域面积、人口；  6区域人口质量调研（人口结构和密度）；  7区域国内生产总值；  8 辐射区域面积、人口；  9 城市（区域）特性；  10 支柱产业状况；  11 城市进程化程度；  12 城市GDP、人均GDP；  13 城市面积、人口； 14 城市（区域）经济发展现状及未来经济发展规划； 15 城市（区域）道路及交通规划； 16 城市（区域）商业网点分布及发展规划； 17 人均可支配收入； 18 社会零售总额； 19 城乡居民储蓄存款额； 20 恩格尔系数； 21 百户汽车拥有量； 22 行业发展及特性。 房地产行业 综合调研： 1 区域住宅分布状况及价格； 2 区域住宅供需关系； 3 城市房地产发展现状； 4 底商现状及价格； 5 写字楼现状及价格； 6 酒店现状及价格； 7 其他类房地产现状及价格。 商圈综合调研： 1 商圈界定； 2 区域商业分布详图； 3 子母商圈关系； 4 主铺商圈关系； 5 辐射商圈状况； 6 商圈商业分布状况； 7 商圈人流、车流及停车状况； 8 商圈竞争对手关系； 9 商圈自然与社会条件； 10 商圈周边环境和公建设施； 11 商圈未来商业供应量及发展规划； 12 商圈商业网点分布； 13 商圈商业规模数量； 14 商圈大型主力店现状； 15 商圈物流现状； 16 各商业物业位置、规模、业态分布、业态比例、租售价格、经营模式、经营现状、硬件设施、配套设施、未来发展综合调研。 典型性商业调研： 典型性商业个案位置、建筑特点、单层建筑面积、总建筑面积、单层使用面积、总使用面积、楼层数、商铺规格、业态分布、租金、转租金、转让费、交租方式、使用权售价、产权售价、服务业态情况、物业及管理费用、硬件设施、经营现状、人流量、品牌汇总、发展历程及未来发展规划。 竞争对手调研： 竞争对手开发背景、特性、位置、单层建筑面积总建筑面积、单层使用面积、总使用面积、楼层数、商铺规格、业态分布、租金、转租金、转让费、交租方式、使用权售价、产权售价、服务业态情况、物业及管理费用、硬件设施、经营现状、操作模式、竞争对手媒介使用、推广模式、频率、促销方式。 定性调研： l 经营户问卷：经营者户籍、经营地点、经营面积、经营产品、经营年限、经营现状、对本案入场意向、入场方式、面积承受、租售价格承受、意向楼层、硬件关注度、受众媒介、对本案的看法建议、联系方式等； l 投资者问卷：投资者来源、现有投资方式、对本案投资意向、投资关注度、投资金额、首付款承受金额、自营还是包租、回报率、投资意向楼层和面积、信息获得渠道、职业构成等； l 消费者问卷：消费者来源、出行方式、消费频率、区域消费者消费习惯、消费金额、常去购物场所及原因、对本案看法建议、信息获得渠道、年龄构成、家庭月收入状况、职业构成等。 媒介综合调研： 1 当地户外广告类型、具体位置、制作价格、发行价格、受众群体； 2 当地纸媒类广告发行价格、发行频率、受众群体、发行量、覆盖面； 3 当地电媒类广告发行价格、发行频率、受众群体发行量、覆盖面； 4 当地主流网络广告、点击量、受众群体、网络广告发布价格； 5 当地广告公司综合了解、各种印刷品制作价格调研。 分析 项目立地及经济技术指标分析： 1 项目经济技术指标分析； 2 道路类别及交通状况分析； 3 项目地块自然及社会条件分析； 4 项目周边环境及公共建设施分析； 5 项目周边经济条件分析。 定量分析： 1 有效量甄别； 2 各个总量汇总（总建筑面积、总使用面积、铺位规格、各业态）； 3 价格波动（产权售价、使用权售价、租金价格、转让费价格）； 4 各业态有效支撑换算。 定性分析： 1定性汇总； 2比例分析； 3特性分析。 典型性商业分析： 典型性商业特性分析、硬件优劣分析、营销模式分析、业态功能分区分析、与本案的关系分析、未来发展分析、租售价格分析、管理模式及现状分析、楼层分布分析、铺位规格分析。 竞争对手分析： 竞争对手竞争特性分析、差异化分析、竞争优势及机会分析、推广方式分析、推广渠道分析、推广频率分析。 项目SWOT分析： 项目目前发展所存在优势、劣势、机会、威胁； 项目十三参数分析： 时机性、进程性、地段性、规模性、布局性、硬件性、稳定性、人气、资源性、竞争与傔容性、商圈、人口、人性。 定位 项目市场定位： 1 项目形象定位； 2 项目理念定位。 产品定位： 1 业态分布及配比定位； 2 功能分区定位；