贵阳恒生大厦楼策划.docVIP

贵阳恒生大厦楼盘策划 陕西福田广告公司策划总监 2004-2-6 一、项目前期市场研究与前期策划阶段（一）市场调查与市场机会分析1. 市场调查分析（1） 市场调查与分析（2） 市内各区域竞争楼盘调查与统计分析（3） 项目概况分析（4） 项目区域人文历史概况分析（5） 项目优、劣势分析 2. 市场机会分析(1) 市区商品住宅市场竞争程度评估分析(2) 策划区域竞争对手设定(3) 策划项目片区商品住宅市场机会分析(4) 策划项目（楼盘）市场机会分析(5) 介入市场身份设定（二）项目市场定位与建筑策略分析1． 项目市场定位分析(1) 项目总体定位分析(2) 项目目标客源定位分析(3) 项目价格定位分析(4) 项目档次定位分析(5) 项目形象定位分析(6) 项目物业管理模式分析2． 项目建筑策略分析(1) 项目建筑风格分析(2) 项目建筑功能分析(3) 项目会所设施平面设计(4) 项目架空层园林设计(5) 项目户型优化分析(6) 项目外立面设计建议（三）项目工地包装模式设定1. 售楼部包装模式设定2. 售楼部内部装修风格建议3. 售楼部外围气氛策划设定4. 工地围墙样式推荐5. 售楼书设计6. 海报设计7. 宣传单张设计8. 涉及销售的各类表格设计（四）项目品牌战略包装计划设计1． 项目品牌资源分析2． 项目品牌内涵设定3． 项目品牌VI设计建议4． 项目品牌推广计划编制（五）项目卖点分析1．项目概念塑造（1） 贵阳现推项目概念分析（2） 本项目概念形成分析（3） 本项目概念升华（4） 本项目概念目标客户接受度分析2． 项目卖点分析（1） 项目社区主题概念分析（2） 项目规划卖点分析（3） 项目户型卖点分析（4） 项目外立面卖点分析（5） 项目园林概念卖点分析（6） 项目自身环境优势卖点分析（7） 项目的配套设施卖点分析（8） 项目的物业管理模式卖点分析（9） 项目的营销模式卖点分析（六）项目销售策略决策1． 项目销售目标分析决策2． 项目销售模式分析决策3． 项目内部认购期策略分析4． 项目公开期策略分析5． 项目销售中期策略分析6． 销售后期策略分析7． 广告跟进策略分析决策8． 媒体组合分析建议9． 销售组织与管理分析决策（七）项目的经济效益评估1． 项目销售目标分析2． 项目的广告投入成本与销售进度分析3． 项目投资收益与风险分析（八）项目销售实施全程建议1. 销售前期准备要案2. 销售机构设置安排3. 销售人员招募与培训安排4. 销售广告表现与档期安排二、测试市场阶段主要以问卷的模式将项目进行市场的测试，以便调整、完善、优化策划思路及方案。三、项目策划方案决策阶段根据测试市场阶段得出的市场反应程度，对策划大纲作最终的定案，以保证项目最大的市场接受率，减少项目的风险。 第一部分 市场分析 一、 贵阳宏观市场分析(一) 2000年贵阳房地产整体分析：2000年贵阳房地产面临前所未有的发展良机，与全国许多城市相比，贵阳房地产业形势较好，前几年空置房比例在15%左右，近几年空置率一直较低，这与国家支持房地产业发展的政策逐步完善有关，也与百姓住房消费观念的加强和房改的深入，住房信贷投入增加，开放住房二级市场，减免部分税费等有很大关系。贵阳市的房地产市场价格近年来呈稳中有升趋势，尤其是中心区房价，高层多层升幅不同，多层升幅更大，究其原因，由于市区土地供应减少而使市区商品房（尤其多层）供应相对减少，因而市区房价上扬在所难免。市民也会改变过去那种不愿离开中心区居住的观念，目光朝城郊结合部环境好配套设施齐全的住宅小区转移。乌当、白云、小河地区的房地产开发潜力很大，现在交通道路又有了很大改观，老百姓住房投资升值保值的观念加强，会有更多的市民将余钱投向房地产，这从2000年贵阳房地产商品房成交量高达200万M2可以看出。（二） 2000年贵阳高层住宅市场分析贵阳系贵州省省会，是全省政治、经济、文化的中心，是我国西南地区重要的交通枢纽。新中国成立以来，尤其是改革开放20年来，贵阳市经济建设取得了巨大成就，人民的物质文化生活水平得到了很大的提高，同时也造就了一大批个体经营者，在物质上率先进入小康。他们开始追求较高的物质生活和自身高贵身份的象征。在有需求必有供应的客观经济规律条件下，高层物业就成为了先富起来的这部分人的消费对象，高层住宅市场从而产生。2000年是贵阳高层楼盘飞速发展时期，其主要特点是以人性化的居住空间为主。这一代高层楼盘在以前的基础上得到更深层次的发展，外立面、规划、配套、项目包装、智能化等都变得更新、更完善。90年代末期高层住宅楼宇呈雨后春笋般，逐步走向规模化。中天花园、中天广场以浪漫的欧陆式推出，成为欧陆风潮流行的最好说