物业管理基本制度政策(小谢).doc

物业管理基本制度与政策 物业管理概述 第一节 物业管理的概念 【考点1】《物业管理条例》对物业管理的定位 单项选择题（备选项中只有1个符合题意） 1、下列对于物业管理的理解，不正确的是（ ）。 A 物业管理活动的实质是业主和物业管理企业就物业管理服务为标的进行的一项交易 B 物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托 C 物业服务合同是物业管理生产活动的契约基础 D 业主必须选聘物业管理企业来对物业实施管理 【答案】D 多项选择题（备选项中有2个或2个以上符合题意） 4、《物业管理条例》调整和规范的范围包括（ ）。 A 住宅物业的管理 B 非住宅物业的管理 C 城市 D 农村 E 业主自行管理 【答案】A B C D 【解析】本题考查的是《物业管理条例》调整的范围。《物业管理条例》既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动。虽然住宅物业和非住宅物业在物业形态、业主的组成、业主对服务的需求、物业管理提供的服务的内容和方式等方面确实存在较大差别。但在法律制度方面，两者并无明显不同，无分别立法的必要。至于两者的差别，可以通过物业服务合同来解决。当然，《物业管理条例》在某些问题上对两者也作了区分，有些规定就只适用于住宅物业。例如，在前期物业管理阶段，《物业管理条例》只规定住宅物业需要通过招投标方式来选择物业管理企业。 《物业管理条例》的适用范围，既包括城市，也涵盖农村。虽然从全国的情况来看，物业管理确实主要存在于城市，但在一些比较发达的农村，物业管理活动已经存在。在广东一些城市的城中村居住区和新农村住宅区都已经实施了物业管于是，效果较好。而且随着社会经济的发展和人民生活水平的提高，农村对物业管理服务的需求将逐渐扩大。 对于房屋等建筑物的管理，业主可以根据不同的情况采用不同的方式。从实际情况来看，主要有三种方式：其一是业主自己进行管理；其二是业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司；其三是业主选聘物业管理企业进行管理。《物业管理条例》调整和规范的范围仅限于业主选聘物业管理企业所进行的物业管理服务活动。故本题选A、B、C、D，有关内容可参见教材第2～3页。 【考点2】物业管理的特征 单项选择题（备选项中只有1个符合题意） 5、下列关于物业管理社会化的叙述中，不正确的是（ ）。 A 社会化要求全社会都要关注物业管理、参与物业管理 B 社会化有利于实现社会效益、经济效益和环境效益的统一 C 物业的所有权、使用权和物业的管理权的相互分离，是物业管理社会化的前提条件 D 现代化大生产的社会专业分工，是社会化实现的必要条件 【答案】A 【解析】本题考查的是物业管理的基本特征中的社会化特征。物业管理的社会化，指的是摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制，由多个产权单位、产权人通过业主大会选聘一家物业管理企业，变多个产权单位、多个管理部门的多头、多家管理为物业管理企业的统一管理，在业主大会委托授权的范围内集中实施社会化管理，有利于提高整个城市管理的社会化程度，充分发挥住宅小区与各类房屋的综合效益和整体功能，使之实现社会效益、经济效益和环境效益的统一。 物业管理的社会化有两个含义：一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业；二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。 物业的所有权、使用权和物业的管理权的相互分离，是物业管理社会化的必要前提；现代化大生产的社会专业分工，是实现物业管理社会化的必要条件。 故本题选A，有关内容可参见教材第5页。 6、下列选项中，不属于物业管理基本特征的是（ ）。 A 专业化 B 社会化 C 信息化 D 市场化 【答案】C 【解析】本题考查的是物业管理的基本特征。社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。有关物业管理的社会化可见第5题。物业管理的专业化，指的是由物业管理企业通过合同或者契约的签订，按照产权人和使用人的意志和要求去实施专业化的管理。物业管理专业化是现代化大生产专业分工的必然结果，因此也就要求物业管理企业必须具备一定的资质等级，要求物业管理从业人员具备一定的职业资格。市场化是物业管理最主要的特点。在市场经济条件下，物业管理属性是经营，所提供的商品是劳务，方式是等价有偿，业主通过招投标选聘物业服务企业，由物业管理企业来具体实施。双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。故本题选C，有关内容可参见教材第5～6页。 多项选择题（备选项中有2个或2个以上符合题意） 7、下列选项中，属于物业管理基本特征的有（ ）。 A 专业化 B 自动化 C 社会化 D 信息化 E 市场化 【答案】A C E 【解析】本题考查的是物业管理基本特征。具体解析同第6题。故本题选A、C、E，有关内容可参见