2012年北京二手交易费用.doc

北京市二手房交易税费 ? 一、北京市二手房交易中涉及到的税费共有八种：①印花税（包括交易印花税、房产证印花税）②契 ? 税③营业税④城市建设维护税、教育费附加⑤个人所得税⑥土地增值税⑦土地出让金⑧综合地价款1、买卖双方各交什么税？? ? ? 印花税 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 印花税 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 营业税 买方 ? 契 ? ?税 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?卖方 ? 个人所得税 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 土地增值税? ? ? 土地出让金 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 综合地价款（经济适用房）? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 土地出让金（按优惠价或标准价购买） 2、一般税费、特殊税费? ? ? ? ? ①印花税? ? ? ? ? ? ②契 ? ? 税 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?①土地出让金 已购公房特有 一般税费： ? ③营业税 ? ? ? ? ? 特殊税费： ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ④个 ? ? 税 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?②综合地价款 ? ? 经济适用房特有? ? ? ? ? ? ⑤土地增值税 二、北京市二手房交易各个税种的详解1、印花税A、税种解析：印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税，这里特指交易印花税B、征税对象：经济合同、产权转移书据、营业账簿、权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证 C、纳税人：买卖双方D、税率：0.05%E、征收范围：所有二手房交易F、缴纳印花税的计算方式及案例案例：高先生购买了一套李阿姨的二手房，总价为50万元，高先生及李阿姨需要分别缴纳印? ? ?花税250元（500000×0.05%=250） ★房产证印花税：每证5元；属于市局房屋并已取得土地证的，房产证、土地证各5元印花税共计10元；属于贷款客户需支付他项权利证印花5元。2、契税A、税种解析：契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。B、征税对象：发生使用权转移的土地和发生所有权转移的房屋 C、纳税人：买方D、税率：3%E、契税优惠政策 （1）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，其成交价? ? 格没有超出土地、房屋补偿费、安置补助费的部分，免征契税；（比如拆迁户可免契税）（2）城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税；（3）个人购买自用普通商品住房减半征收契税；（4）居民上市出售已购公有住房前后一年内新购各类商品房，按新购商品房与出售已购公房? ? 成交价的差额计征契税；（5）房屋交换价格相等的，免征契税；交换价格不相等的，由多交付方缴纳款；（6）按《继承法》规定的法定继承人继承房屋权属，免征契税（7）对于夫妻离婚，因财产分割涉及房屋所有权证变更登记，免征契税 。北京市普通住宅及非普通住宅区分标准由于普通住宅按1.5%征收，而非普通住宅按3%征收，因此，契税缴纳的关键是界定房屋是属于普通住宅还是非普通住宅普通住宅需同时满足三个条件，只要有一个条件不满足，即为非普通住宅 1、住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；2、单套建筑面积在140（含）平方米以下；3、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。比如二级土地平均交易价格为10592 元，1.2倍为12710.4 元契税案例? ?郭先生购买了一套位于东直门的二手商品房，面积70平米，总价81万，单价11571元，容积率2.5。郭先生需要缴纳的契税是多少呢？? ? ?首先判断是否是普通住宅：? ? ?1、该套房屋容积率高于1.0，? ? ?2、面积小于140平米；? ? ?3、在查询土地级别价格后可得：东直门所属的二级土地平均交易价格为10592元/平米，它的1.2倍为12710元。该套房产单价低于同级别土地上普通住宅平均交易价格的1.2倍。因此，该套房屋属于普通住宅；郭先生需缴纳契税12150（81×1.5）? ? ?如果该套房屋成交总价为90万元，单价相应为12857元，高于12710元，那么则按非普通住宅计算；应缴纳的契税27000元（900000×3%） 3、营业税1、税种解析：营业税是对有偿提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人,就其营业收入额征收的一种 税。2、征税对象：提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的营业额。3、纳税人：卖方4、税率：5%营业税沿革：★2005年5月1