瑞峰优慧垛发布20160919—20160925东莞楼市报告（周报）.docVIP

瑞峰置业4月第一周东莞楼市报告 （2013.4.1—2013.4.7） 2.5万元/㎡东莞最贵地王诞生 掀起规模开盘潮 一、导读 1、宏观环境：南京出台限购政策 东城牛山将打造高端住宅区 全国：今年以来，苏州、厦门、南京、合肥因房价高涨，被称为楼市四小龙厦门苏州 临近国庆黄金周，房企推货持续加速，东莞供应市场的推货大战已经开锣。新品批量进入市场，数据显示：上周住宅供应2798套，面积约32.81万㎡，环比上涨119%。从区域表现来看：临深片区成为此次抢跑大战的主战场，供应1297套，占据总供应的半壁江山，凤岗、黄江、清溪、塘厦皆有新品入市。其中凤岗锦龙湾畔392套洋房、黄江江海天悦337套洋房批量入市；塘厦三个项目加推，分别是德洲城推出220套77-128㎡洋房、观岭高尔夫半山加推122套220-227㎡别墅、银湖山庄则是推出六期196套89-107㎡刚需型洋房。新鲜血液的注入，缓解供不应求的僵局同时也奠定未来几周临深片区“老大”地位。 其他片区战斗力也不弱，大石龙片区的广源纳帕溪谷和达鑫江滨新城、滨海片区的海逸豪庭和万科云城、松湖片区的海伦国际和星城玉珑湾等项目皆有新品上市，为9月底的楼市“添砖加瓦”。 从预售证来看，后市新增供应将保持高位运行，预计国庆前后将有恒大绿洲、新世纪颐龙湾、金地城南艺境、石竹山水园、天伦居、丰泰观山碧水·凌峰、汇龙湾、中集智荟园、万科·珠江东岸、中信红树山等项目有新品持续加推，9月下旬的楼市供应将持续爆发。 3、成交量价：黄金周营销大战提前开锣 支撑楼市成交快速上涨 上周东莞楼市住宅成交面积约20.33万㎡，环比上涨26%，但略逊于去年同期的火爆，同比下滑10%。楼市成交迅速回升，一方面东莞楼市地王频现，为后市房价上涨提供动力，同时也加大政府出台楼市调控政策的风险，现阶段购房者入市欲望加强；另一方面随着国庆黄金周的脚步愈来愈近，从9月下旬开始房企加快推货节奏，上周约有9个项目在国庆前进行开盘及新品加推，新品集中上市将推动成交量的上涨，预计未来几周成交量将保持高位运行。 从楼市表现来看，上周个盘支撑效应减弱，无一个项目成交过百套，临深、滨海、水乡、松湖为成交的主力片区，成交量超过3万㎡，其中寮步、厚街、常平区域成交量超过1.5万㎡。但这一情况将本周及未来几周被改变，个盘支撑效应将越发凸显。 4、成交价格： “贵过面包”的区域地王频现 支撑楼市房价持续上涨 上周东莞住宅成交均价15397元/㎡，环比上涨6%，同比上涨48%。东莞房价持续上涨，全市均价再一次突破15000元/㎡大关，主要原因有：1、“贵过面包”的区域地王频繁出现，催动周边项目和镇区涨价，目前市场上住宅均价不超过万元的区域仅有2个，为企石和谢岗（长安因老项目签约，不计算在内）；而超过15000元/㎡以上的区域就有11个，多集中在临深、松湖、滨海、中心城区，其中临深片区房价已过2万；2、房价过2万的临深片区项目集中在国庆节前开盘加推，如德州城、中信红树山、卓越蔚蓝山等新品将集中网签，短期内或将推动东莞房价持续上涨，而从长远来看，在决定房价基础的地价节节高升的市场环境下，东莞楼市房价依然有上涨的机会，但鉴于目前东莞房价处在敏感期，大涨的几率很低，保持房价稳中有升或将是其渡过“危险期”的最佳方式。 5、楼盘活动：房企扎堆推货开盘潮爆发 去货率加快皆在8成以上 上周为抢夺国庆假期前的推货节点，房企扎堆推货，开盘潮爆发，有9大项目进行开盘，临深及松山湖片区为推货主力片区，而纯新入市项目则有5大项目，分别是德州城、中熙君墅湾、松湖云越、中信红树山、虎门印象。从开盘情况来看，可以用“疯了”来形容，在“地王”频出的市场，客户抢购欲望强烈，除了深圳客抢购之外，部分有实力本地客也加入抢房大战，9大项目去货率基本在8成、9成左右，部分项目甚至售罄，出现“日光盘”，而成交价格全线过万， “2万”以上项目则有德州城、中信红树山、卓越蔚蓝山、锦龙湾畔等4个项目，锦绣山河晓月湖更是破“3万”。 营销活动方面，则有保利海棠与满都·中央时代开放营销中心；虎门万达广场邀请歌手杨培安助阵点灯盛宴，推60-130㎡商铺；光大山湖城举办国庆活动，加推79-134㎡洋房等；这些项目预计国庆也将陆续入市，未来一个月内仍将有新盘新货齐上市，为成交量的上涨护航。 6、土地市场：新双料地王诞生 本周三宗优质地块出让“地王周”或再现 成交：上周为土地市场的“地王周”，三宗地块皆高调出嫁，皆创区域的地王记录，且拍出的楼面地价远高于区域房价。 其中茶山镇横江村地块以13.3亿元高价被时代地产拿下，折合楼面地价12517元/㎡，溢价率达411%，这也是时代地产今年进入东莞后，第三次在东莞高调拿下区域地王地块；截止目前为止，时代地产分别在横沥、石排和茶山布局。 东莞最贵地王也在上