7房地产投资可行性分析.pptVIP

土地增值税的计算：四级超额累进税率 A. 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。（含50％） B. 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。（含100％） C. 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。（含200％） D. 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 扣除项目金额 50% 100% 200% 30% 40% 50% 60% 扣除项目： A. 取得土地使用权所支付的金额； B. 开发土地和新建房及配套设施的成本； C. 开发土地和新建房及配套设施的费用； D. 旧房及建筑物经当地税务机关确认的评估价格。 E.与转让房地产有关的税金（含“两税一附加”、印花税）； F.对从事房地产开发的纳税人可按本条A、B项规定计算的金额之和，加计20％的扣除。 速算法： A. 增值额未超过扣除项目金额50％的， 税额＝增值额×30％ B. 增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的， 税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％ C. 增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的， 税额＝增值额×50％－扣除项目金额×15％ D. 增值额超过扣除项目金额200％的， 税额＝增值额×60％－扣除项目金额×35％ ——公式中的5％，15％，35％为速算扣除系数。 【例】 某单位出售房地产收入为300万元，扣除项目金额为150万元，试求应缴纳的土地增值税额。 扣除项目金额：150万元 50% 100% 30% 40% 50% 60% （4）应纳税额＝150×50%×30%＋（150－150×50%）×40% ＝52.5万元 【解】 （1）土地增值额＝300－150＝150万元 （2）增值额与扣除项目之比为：150万元/150万元 100% （3）税率分别为30%和40% 速算法： 应纳土地增值税 ＝150×40%－150×5%＝52.5万元 【练习】某单位出售房地产收入为300万元，扣除项目金额为120万元，试求应缴纳的土地增值税额。 （4）应纳税额＝120×50%×30%＋（120－120×50%）×40% ＋（180－120×100％）×50％＝72万元 【解】 （1）土地增值额＝300－120＝180万元 （2）增值额与扣除项目之比为：180万元/120万元 150% （3）税率分别为30%、40%和50％ 速算法： 应纳土地增值税 ＝180×50%－120×15%＝72万元 【例】某房地产开发公司建造一幢普通标准住宅出售，取得销售收入1000万（城建税7%，教育费附加3%），支付的地价款100万，房地产开发成本300万元，银行贷款利息无法分摊，当地税务局规定的房地产开发费用的扣除比例为10%。 【解】 1.确定收入：1000万； 2.确定扣除项目 （1）地价款：100万 （2）开发成本：300万 （3）开发费用： ①利息能分得清，并提供相应证明资料，则按：“利息＋[（1）＋（2）]×5%” ②利息不能分清，或者不能提供证明资料，则按“[（1）＋（2）] ×10%” （100＋300）×10%＝40（万元） （4）转让相关的税金： 营业税：1000×5%＝50（万元）；城建税：50×7%＝3.5（万元）；教育费附加：50×3%＝1.5（万元） （5）加计扣除：（100＋300）×20%＝80（万元） （6）扣除合计：将（1）～（5）这五项加起来575万元 3.确定增值额：1000－575＝425（万元） 4.确定增值比例：425÷575×100%＝73.91% 5.计算土地增值税：425×40%－575×5%＝141.25（万元） 35 60 200% ＜∏ 4 土地增值税小结： 说明：下列情形免征土地增值税 普通住宅出售中增值额未超过扣除项目金额20%的；因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁的；居民个人转让住房（视各地某时期规定）的；转让旧房作为廉租住房、经济适用房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的。 15 50 100% ＜∏≤200% 3 5 40 50%＜∏≤100% 2 0 30 50%≤∏ 1 速算扣除系数 % 税率 % 增值额与扣除项目金额之比 ∏ 级次 说明：土地增值税的清算问题 1. 符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算： （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （3）直接转让土地使用权的。 2. 符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税的清算： （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； （2）取得销售（预售）