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国家物业管理条例（部份补充、修改建议稿） 一， 业主、业主代表、业主代表大会、议事委员会、业主委员会 业主： 产权持有人 含夫妻，不含其它亲属 。 业主代表：? 经单元门栋1/2以上业主实名投票产生，不是产权持有人不能选为代表。中高层住宅楼、别墅楼可按业主居住户中11户至15户为一个单元1/2以上业主实名 投票产生。 由5个单元业主代表选出楼栋长一名 ,任期四年， 业主代表大会：由业主代表参加（一年定期召开一次，必要时可临时召开）。 议事委员会：由楼栋长选举产生，任期三年（5--7人）议事委员会主任在议事会委员中产生。 业主委员会：由业主代表大会选举产生，任期三年（5--9人）业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中产生。业主委员会委员 第一年为试任期，不适合任职者由业主代表大会改选或从新选举产生，候选人必需从业主代表中产生，不是产权持有人不能参加候选人选举。 二， 业主代表、业主代表大会、议事委员会、业主委员权利与义务 　业主代表大会行使下列职权： 　　（1）选举、撤换业主委员会委员, 议事委员会； 　　（2）审议并通过业主委 员会章程、财务管理理制度，业主公约和物业管理服务合同； 　　（3）听取和审查业主委员会的 工作报告； 　　（4）监督业主委员会工作，改变或者撤销业主委员会的决定； 　　（5）决定物业管理的其他重大事项。 议事委员会行使下列职权； （1）筹备业主委员会选举及换届选举工作，换届选举工作需在业主委员会换届前一个月完成，提前二个完月成议事委员会换届选举工作，届时交接。 （2）根据业主、业主代表意见监督业主委员会改进工作。 （3）听取业主、业主代表意见，对主主委员会起到监督作用，根据事实可向街办事处、居委会提出合理的议事项目，要求召开临时业主代表大会。街办事 处、居委会应及时配合。 （4）负责执行业主代表大会决定 （5）议事委员会在筹备业主委员会选举工作中在街办事处、居委会领导下严格审查候选人资格及人的品德，不要使今后工作留下隐患。业主 委员会候选举人要从业主代表中产生，发现不称职者应立即更换。 ??业主委员行使下列职权； （1） 通过招标形式选聘或者解聘物业管理服务单位、代表业主订立物业管理服务合同，物业管理服务合同经业主代表大会通过后生效；未经业主代 表大会通过的物业管理服务服务合同不具备法律效力； （2）依照本条例的规定筹集、使用和管理物业维修资金，并向全体业主每半年公布物业维修资金实施使用结果和物业维修资金的使用情况的报告，公布帐 目； （3）审定物业管理服务单位提出的服务年度计划、物业共有部分的维修计划、财务预算和决算； （4）听取业主、使用人的意见或者建议，监督和支持物业管理管理服务单位履行物业合同的实施及管理服务工作； （5）督促业主按业主物业管理服务合同履行义务； （7）配合居委会调解社区内的物业矛盾和业主求助的家庭矛盾； （6）业主大会赋予的其他职责。 ?三? 区房地产行政管理部门、街办事处、居委会对社区物业管理 职责 ?区房地产行政管理部门： 依法对物业管理服务单位和业主委员会的工作进行监管；发现问题可召开业主代表大会进行处理，街办事处、居委会应及时配合。 对业主维修资金管理与审批，每年一次公布各社区维资金的使用报告及帐目 （3）对社区物业管理工作进行指导监督； （4）审定物业管理服务合同，发现合同问题责令改正。 ?街办事处： （1） 领导居委会组织社区业主代表、业主代表大会、议事委员会、业主委员会的产生； （2） 根据议事委员会或业主必要提议组织召开临时业主代表大会； （3） 对业主代表大会、议事委员会，业主委员工作进行指导监督。 居委会： （1）负责对社区业主代表、业主代表大会、议事委员会、业主委员产生的组织工作，组织召开业主代表大会； （2）领导、配合议事委员会对筹备选举业主委员工作，必需慎重对从业主代表中提名的候选人审查； （3）在筹备选举业主委员及从业主代表中提名的候选人审查工作中要求参加人员不得将会议内容外泄以免造成不良影响，发现不称职者应立即更换。 ?四 ?业主资金的使用和管理 ? 业主资金： （1）业主共有收入；停车收入、门面收入、广告收入等其它收入等。 （2）业主专项维修资金；在业主购房时交纳的专项维修资金。 （3）业主共有收入转入的维修资金。 （4）按规定的续筹维修资金。 ?业主共有收入的分配、使用和管理； （1业主共有收入的3%纳入国家税收，税后的70%强制性列入业主维修基金；30%作为物业管理服务单位机构对车辆、 门面、其它收入等管理费用； （2）3%纳入国家税收和税后的70%强制性列入业主维修基金由物业管理公司、物业管理服务单位向税务部门按月申报交纳，不得拖欠，税务部门按月申报交纳的资金 转入区房地产行政管理部门管理； （3）业主委员会与物业管理服务单