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营销策略提案 LOFT的价值悖论 LOFT产品作为办公用途的实际使用面积与普通办公产品的使用面积较为 接近，存在对吸纳不同种类办公企业一定阻碍问题。 根据易居中国长期操作loft产品的经验表明，偏好LOFT办公产品的企业多 为设计、创意类中小型企业，但该类企业经营状况不稳定，且租金承受力 和购买力有限。传统企业购买力强劲，但不能接受LOFT办公模式。因此存 在客户偏好与购买力之间的矛盾。 作为SOHO式办公，则面临住宅的强力竞争。区域内普通住宅类产品价格 不到6000元/㎡左右，若本案作为soho商住，其使用面积/总价的性价比 低于普通住宅。 6米挑高Loft在无锡市场仅此一例，其稀缺价值显而易见。 如何将其使用价值转化为市场价值，并使价值最大化？ 经过对市场的深入思考，我们发现存在三个价值悖论： LOFT WORTH LOFT的价值再审视 如何突破loft的价值悖论， 让我们结合无锡市场，对其内在价值进行重新梳理： 市场 住宅市场火爆，高端市场蓬勃兴起 地段 外资高地新区，外籍人士聚集区 配套 对面宝龙城市广场大型高端商业，成熟生活配套 产品 高标准配置，6米挑高空间 LOFT WORTH 高端公寓更具市场号召力。而本案内在价值足以支撑 国际公寓概念，而且其loft特性能够树立独特品牌形象 和产品标识，以国际公寓的名义将loft价值实现最大化！ 3 对于本案项目定位的思考 功能定位 19层 商务楼 FUNCTION POSITION 市场启动在即，呼吁标杆引导 区域外资高地，高端商务空白 地段/ 配套/品质/服务四大价值 纯商务、大办公 以完善商务配套、 纯正办公品质实现国际性 大公司办公及商务功能 功能定位 9层 LOFT FUNCTION POSITION 客户偏好与购买力的价值悖论 可比项目（宝龙）的价值筑底 高端写字楼的客户导入 个性国际公寓 以国际商务氛围、 完善生活配套、创意空间 实现新区外籍人士及 高级白领国际性居住功能 6米挑高个性空间及高端品质 19层 商务楼 纯办公 全装修 5A甲级 企业总部基地 9层 LOFT 创意复式 精装修 国际公寓 产品定位 PRODUT POSITION 户型 中低区单套建筑面积 40m 左右； 8~9 层面积两房面积 65m 左右。 共约 300 套国际公寓。 装修 东南亚风情，中低区采用标准化装修， 配置日韩人士日常常用家电家具； 高区两房提供个性化装修， 由名家设计师设计多种装修风格， 客户可根据需求从中选择。 配套 增加洗衣、便利超市等生活配套 国际公寓 产品修改建议 AMEND PROPOSAL 2 2 写字楼 外资银行、金融及配套服务机构总部 外资科技、制造业及配套服务企业总部 国内大型科技、外贸、物流企业总部 中小型配套及服务企业 国际公寓 外籍人士 银行、金融机构的高级白领 追求时尚的广告、媒体、娱乐界人士 目标客户定位 AMEND PROPOSAL 整体形象 国际的 商务的 高端的 写字楼 纯正商务 大气 高贵 国际公寓 时尚 奢华 总体形象定位 AMEND PROPOSAL 4 以客户为核心的营销策略 基础目标 2008年06月首期开盘的预设目标，销售周期18个月。完成总销金额2.76亿元。 国际公寓08年内完成销售，完成总销金额1.67亿元。 整盘完成总销售金额：人民币4.43亿元 理想营销目标 结合错位营销，以大客户行销为抓手，创造全新营销模式，突破写字楼市场瓶颈，实现9500元/平方米均价 国际公寓火爆营销，最短时间内实现完销，实现13000元/平方米均价，争创区域成交新亮点 结合成功营销，推动项目成为新区的标志性楼盘 在营销过程中树立项目和开发商品牌，实现品牌效益 名 利 营销总目标 MARKETING OBJECTIVE 形象导入、树立高端商务地标品牌 大客户直销先行，租售并举，吸引大型外资企业入驻，奠定品质基础 OFFICE 开盘，第一轮强销 坐销与行销结合，实现OFFICE 稳定去化 国际公寓强势推广、海量蓄水，火爆开盘、快速去化，投资客分流助推OFFICE去化 营销总体思路 MARKETING THOUGH 营销三步 写字楼销售收入占整案60％ 写字楼客户档次奠定整盘基调 写字楼的成功营销是本案营销策略的核心所在 “质”的成功 客户质量即企业档次必须是高端 “量”的成功 客户数量要使项目快速聚集人气 大客户/高端客户入驻是写字楼成功的引擎，该类客户的开发是我们的营销爆破点 策略核心 TACTICS NUCLEUS 办公楼营销策略 MAKETING TACTICS OFFICE BUILDING Often the sel