全国闲置商业地产情调查分析.doc

全国闲置商业地产情况调查分析 1、闲置商业地产现状调查 商业地产的价值，来源于经营价值。没有产生经营价值的商业地产，犹如一堆废墟，不仅创造不出价值，而且因长期闲置破坏着城市的形象。 商业地产经过20年的高速发展，目前已进入闲置问题的集中爆发期。据调查统计：全国各省市闲置商业地产项目多达15000多个，经营不景气的大型商场和大型批发市场上万个。目前，闲置商业地产既卖不掉也租不出去，长期处于闲置状态：经营不景气的商场和批发市 场面临亏损而无法找到合适的项目扭亏为盈。造成商业地产闲置的根本原因是：一是消费者 需求速度与建设速度比例失衡；二是建设前没有做好准确的市场定位或定位不当：三是业态 组合不合理或不切实际：四是建筑结构设计与商业需求不合理：五是同一区域业态过盛，竞 争过大：六是租金与商家承受力相刑相冲：七是缺少明确有效的招商策略：八是缺少优秀的 招商人才和运营管理人才等等。特别是长期处于闲置状态的商业地产，在面对同一城市、同一区域商业饱和、过盛，甚至血拼的市场竞争中，更加显得走投无路!? 造成商业地产闲置的主要原因来自以下几点 1．政府职能部门盲目审批，开发商盲目开发，导致商业地产产量与市场需求量失衡，每一个城市的消费需求量，无论大与小，都是有限的，绝不是无限的，这是一个特定的规律和事实。城市商业地产的产量，必须建立在消费需求的框架内，根据消费发展的增长比例，确定商业地产的产量，只有严格遵守这一特定的规律，才能确保每一个商业地产的使用价值，才能确保商业地产每平米所产生的经营价值，开发过多，则形成同一区域重复经营项目过盛，易形成恶性竞争，由此降低了使用价值；体量过大，则形成消费与体量失衡，降低了经营价值。参考国内外权威调查数据分析报告，一个地区和城市，受城市不同规模、人口、产业配置、收入、GDP等多种因素影响，每个地区或城市商业面积数量与人口数量比大致在0.9-1.2之间比较合适，超过这样一个合理的区间范围，这商业总量的开发就应该上升到预警线，开发和建设商业地产就值得谨慎了。 事实证明：全国各地政府为加快城市发展，树立城市形象，同时，也为了拉动房地产经济，不研究消费需求与商业地产开发比例平衡定律，盲目审批各类商业地产项目，加之开发商盲目跟从，生产出大量的商业地产，最终形成商业地产生产量与市场需求量严重失衡，造成开发商盖完房子既卖不掉也租不出去，长期闲置的结局。?? 2．卖不掉也租不出去的原因集中反映在以下几点:? (1)卖不掉的原因? ①无经营价值，就没有购买价值 商业地产的用途有很大的局限性。除了百货商场、电器商场、专业批发市场、农副产品批发市场、超市、美食商场等经营项目外，别无其它用途，而这类商业早已在同一城市重复、过盛，凡是超过市场需求之外的商业地产，都将受到经营项目立项的限制，无经营价值的商业地产，就没有购买价值。 ②整体销售，可能性几乎为零? 商业地产的土地价和建筑造价，远远超过住宅建筑成本。另外，它的地段优势、建筑结构、业态组合、消费水平与潜力、经营项目定位、业态相互的竞争优势等等因素，都是商业地产整体购买者必须深入考察、研究、决策的问题，其中一项不符合要求，购买者就会理性终止购买行为。少则几千万元，多则几亿元的固定资产投入，加上装修和经营设施设备的成?本投入，不是一般企业或自然投资者所为。同时，在同一城市经营项目已经定型或重复经营项目过盛、竞争激烈的状态下，购买整体商业地产从事经营，这种购买行为几乎为零。? ③产权式商铺销售模式早己全军覆没，商业地产商靠出售套现已成为历史 ?a．购买商铺不同于购买门面，购买门面可以以临街优势及单独经营的灵活性优势，产生出一定的经营价值，因为，购买者易于出租也可以自主经营，尤其是可以单独经营的模式，自主性较强，不受限制。购买商铺，则受市场整体经营项目定位、经营管理等众多不可控制、不可预知的因素，令产权式商铺销售举步维艰。据全国同类商业地产商铺销售统计，成功的案例不到5％。? b．带租约销售商铺，几乎是全军覆没，无一成功案例? ???? 前几年，很多商业地产商实行按购买价的8％至12％租金返利的形式销售商铺(简称：带租约销售)，由于地产商根本不懂经营，不能按合同规定期限返租金给商铺的购买者，甚至隐瞒经营事实，欺骗购买者，造成恶劣社会影响，不仅这种销售形式全军覆没，无一成功案例，而且让很多用此方法销售的开发商陷入官司不断、无法再生的绝境地步。? ? ? ?(2)租不出去的原因：? 商业地产销售不出去，只能依赖商铺出租来实现价值，可是招商难，难于上青天，这是摆在很多开发商面前的一道难题，也是一道无法绕过去的坎儿。? 开发商陷入招商困境的原因，主要包括以下几个方面： ?①供求关系失衡：?商业地产要靠商家买单，商家靠消费者买单，这是一种特定的规律。消费市场这几年增长幅度在13％