中国土地市场制度变迁与演化方向.ppt

中国土地市场制度 变迁与演化 一、绪论 研究我国土地市场制度的演化规律，对于政府如何通过政策手段促进土地市场的健康发展，促进土地资源的合理开发和集约利用，保障我国社会经济的可持续发展具有重要的意义。 本研究所指的土地市场制度是指关于土地市场交易的一系列规则，土地市场制度变迁是指土地市场交易规则的替代和转化过程。 二、土地市场制度变迁分析框架 2.1关于制度和制度变迁的基本概念 2.1.1制度的内涵 2.1.2制度变迁 2.1.3制度变迁成本与收益比较 2.2制度变迁的路径选择方式 2.3制度变迁的经典理论假说 2.3.1诺思的行动集团理论 2.3.2诱导性制度变迁假说 二、土地市场制度变迁分析框架 2.1.1制度的内涵 一是指“在一定历史条件下形成的政治、经济和文化等各方面的体系” 另一种含义是指“要求成员遵守的、按一定程序办事的规则” 二、土地市场制度变迁分析框架 2.1.2制度变迁 指制度的替代、转化与交易过程 新制度经济学实证模型包括诱致性变迁和强制性变迁 二、土地市场制度变迁分析框架 2.1.3制度变迁成本与收益比较 一般而言，只有制度变迁的预期总收益大于制度变迁的预期总成本，即存在一个净收益(表现为社会福利增加)时，制度变迁才有可能发生。 二、土地市场制度变迁分析框架 2.2制度变迁的路径选择方式 关于制度变迁的路径选择方式，新制度经济学从不同的角度给出了不同的划分。如从动力来看，可以分为需求诱导性制度变迁和强制性制度变迁；从制度变迁的时间来看，可以分为激进式制度变迁和渐进式制度变迁。 二、土地市场制度变迁分析框架 2.3.1诺思的行动集团理论 诺斯(1994)根据不同的组织在制度变迁中的作用将其划分为初级行动集团和次级行动集团。初级行动集团和次级行动集团都是制度变迁的主体。初级行动集团是制度变迁的创新者、策划者、推动者，而次级行动集团则是制度变迁的实施者；初级行动集团能通过制度变迁创造收入，而次级行动集团不创造收入，它只参加收入的再分配。 二、土地市场制度变迁分析框架 2.3.2诱导性制度变迁假说 拉坦和涑水佑次郎在《关于诱导性制度创新的一个理论》一文中正式提出。其中心思想是：制度，特别是所有权的变迁受相对要素价格的诱导，相对价格提高的要素的所有权将更趋向于向私人占有的方向发展。 三、中国土地市场制度建设回顾 3.1城市土地使用制度的改革历程 3.2.1市场探索阶段(1978—1987年) 改革开放初，土地市场制度没有变化，沿用旧的市场制度。 1979年通过《中华人民共和国中外合资经营企业法》，拉开了中国城镇土地使用制度改革的序幕。 实践证明，由于计划经济体制的制度缺陷而产生相应的弊端，原有土地制度的资源配置效率是低下的。 3.2.2市场形成阶段(1988—2001年) 这一时期土地供应制度特征，是变无偿、无限期、无流动的行政划拨供地，为有偿、有限期、有流动的出让供地，但由于大量的建设用地仍然实行划拨供地，因此，制度格局上是划拨制度与有偿使用制度并存，且划拨制度的覆盖面大于有偿制度。 而且，由于土地出让在全国范围内处于刚刚起步的阶段，绝大多数地方的土地使用权市场混乱，因此，地方政府出让土地时多采用协议的方式，由此导致了大量国有资产的流失以及政府官员的腐败问题。 3.2.3市场发展阶段(2001年至今) 国家在逐步完善土地市场，把规范国有土地使用权招标拍卖出让行为，建立“公平、公开、公正”的与市场经济体制相适应的土地市场运行秩序为目标，规范土地市场，促进土地市场健康发展，优化城市国有土地资源配置．显化国有土地资产效益，运用市场机制调控土地市场，不断深化土地使用制度改革。 四、中国土地市场制度变迁机理与绩效 4.1土地市场制度演进过程 4.1.1土地市场制度总体演进过程 本研究整理了改革开放以来关于土地市场建设的法规和文件，涉及全国人大、国务院、国土资源部、建设部、财政部、最高人民法院、财政部、国家税务等部门，效力层次各不一样，这些法规、文件共同作用，架构了我国的正式土地市场制度。 表格中的时间是指制度的颁布或实施时间，部门是指制定法律、法规的部门，性质是指其法律效力。每一项法规或者说一个新制度的出台，都是从一个或者几个侧面解决问题或者引导市场的发展，每一个侧面就是一个维度。整个土地市场制度维度如下：产权、交易、收益、公共平台、价格、秩序。 产权主要包括权利取得的合法性和权属登记制度； 交易涉及交易方式、主体和行为； 收益包括土地收益的分配和税收； 公共平台主要是土地市场信息、有形市场、中介组织等; 价格是广义的概念，涉及到土地价格的直接管制，也包括对土地和住房的保障制度，通过价格体现； 秩序是指的市场行为规范