昆山房地产市场月报011.10.1-2011.10.31.docVIP

昆山房地产市场月报 2011.10.1-2011.10.31 本月要闻 南京部分楼盘被迫降价快跑 楼市或迎来最严峻时期 新华社： 多重压力下，第四季度房价面临深度回落 谢国忠又语出惊人：“未来房价下跌50%都很正常”调查：百城商品住宅 均价8877元/平方米 今年首降房企“囤地”将会被拉进黑名单 一年内不得再拍地购房者反感房价“假摔” 开发商正酝酿实质性降价楼市敏感时期 佛山“宽限令”上午发布夜里就叫停中国银行11日报告 预计房价拐点在2012年春节前后 国务院李克强：国内房地产市场调控 正处在关键期 建行上调在京的首套房贷利率 其他银行可能会跟进万科远洋等超过20家知名房企 集体缺席浙江房博会住建部急刹地方松绑 中央政府或将上收限购调整权 银监会叫停五矿等四家地产信托业务 为期达三个月 银监会主席刘明康：房价四成下跌 银行尚可以承受 上市房地产公司三季报陆续出炉 净利润大幅跌40% 北京楼市连续四个月停涨 “稳中有降”显目标明确 任志强：限购是政府摁着房价 松手即涨越限越要买 楼市进入冰河期 中小房企多迫于资金压力挂牌出售 全国人大常委称：楼市限购政策太过严厉 呼吁调整 观察：08楼市寒冬再现 北上广深房价拐点特征明显 京沪等一线城市退房潮 专家预测2012年房价降40% 房企预测：中国房价在2013年前只会下降 不会反弹 图1：昆山10月挂牌出让土地 图2：昆山10月成交地块 10月，昆山共有出让土地14幅，其中工业用地8幅，总面积约131076㎡，约合197亩；商住2幅，总面积约187266㎡，约合281亩；市政用地1幅，10000㎡，约合15亩；住宅用地3幅，总面积约171295㎡，约合257亩。 成交土地方面，共有成交土地15幅。其中工业用地9幅，总面积达到208555㎡，约合313亩，总成交金额。商业用地4幅，总面积约32316㎡，约合48.5亩，总成交金额约115827120元。住宅用地2幅，其中一幅为人才公寓建设用地。 本月二手房市场 「金九银十」结束 上海10月二手成交量三年最低 本月新房市场分析 图3：2010、2011年前10个月成交量折线图 从上图中不难看出，2011年的昆山楼市比较“淡定”，没有了2010年“过山车”的感觉。虽然5-8月的四个月时间里，2011年的约成交量都在2010年智商，但是总体走势来看，2010年从5月份开始一直处于上升期，但2011年的市场却不像以往的规律一样，在9、10月再次达到高点，却成为又一个新低，今年的“金九银十”彻底泡汤。 截2011年10月份止，昆山目前已经备案过的在售商品房的库存量为56361套，而昆山每个月平均销售量仅为2374套，根据这个数据来计算，目前的库存量要用23.7个月才能卖完。旧库存足够2年时间消化，而新房源又不断的涌入市场。11月份又将有2000多套新房源入市，眼看楼盘的库存量进一步增大，而年底将至，开发商的资金将面临更大的压力，有媒体预测，昆山楼市的拐点或许在11月到12月呈现。 图4：2011年9、10月成交量对比 昆山楼市成交量跌17.2% 个盘支撑区域上涨 图5：10月三类物业成交量饼状图 从物业类别的成交分析来看，10月份别墅成交66套，相比9月份增加了1套，而住宅和商业方面都有不同程度的下滑，其中商业环比下滑47.5%，住宅环比下滑9.4%。 图6：公寓楼盘成交排行榜 住宅：新盘支撑市场，小户型占主导 榜单销量前十强中，除了浦园项目外，其他九个上榜楼盘均在9、10月有开盘加推，大德玲珑湾国基城邦、九方城和九阳香郡都是新项目首次入市，其中世茂蝶湖湾、大德玲珑湾和国基城邦是9月份推出了新产品，而九方城、九阳香郡、外滩印象花园、绿地世纪家园、恒融广场（巴比伦国际广场）、帝景天成都是在10月份推出的新产品。 九方城10月22日新开楼盘，以6900元/平起的亲民开盘价赢得市场，开盘至今只有一周，但销量已达到206套，一跃成为周销量冠军后，又摘得月销量的桂冠。大德玲珑商苑是70年产权的酒店式公寓，因其小户型低总价深受购房者喜爱。 图7：商业类项目成交排行 从数据来看，10月份商业类楼盘成交296套，相比9月份减少了268套，成交量几乎减少了一倍，所占市场总成交的比例也大大缩水。 榜单中的恒融广场并不能算是真正意义上的住宅项目，因其目前在售的房源包括了住宅和酒店式公寓两种产品，无法做完全统计，才将其错略的归为住宅项目。但不管怎么讲，其产品的户型相对较小，总价相对较低，才是楼盘成交的重要原因。 虽然数据会存在一些误差，但10月份商业产品成交量有所下降还是可以确定的。 榜单中城东区域楼盘占到6席，可见其区域的投资潜力大，上榜的6楼盘总成交148套，占到商业