住宅规划设计的理念.doc

住宅规划设计的新理念 ——刘力在淄博第五届房地产高层峰会上的报告 谢谢各位。我们先主要是看一下图片上的演示，我在这里谈不上作报告，主要是把我们在中国市场上这四、五年来，所做的这些住宅方面的设计，还有一些体会给大家分析一下，它的主题叫做《住宅规划设计的新理念》。 先从四、五个方面来讲。首先我们讲一个居住区的规划，大家做这个规划主要还是做住宅区的开发，全国的住宅区，这十几年来房地产的发展，多数的产品都是高层住宅，或是多层住宅。任何一个居住区，它的宏观控制性的方面，就是一个规划型号，也就是说，无论你这个住宅区做得怎么响，施工进度如何，它的产品的品质如何，是由整个社会的整体权利所控制的。这个总体的规划可能有很多种布局，它的形态最常见的就是多层住宅，这种行业性的住宅优点是通风、景观比较漂亮。在北方这种要注重日照的情况下很适合。缺点是行业市场非常呆板、整个小区不容易出彩，但是容积率很高，可以建筑很多建筑面积的房屋，这一类的事例，在全国也非常多。 这是上海万科的四季花城，基本上就是完全式、行业式的设计，只是对一些主要的干道作了一些规划，剩下的规划全部在中间这一排的这一块。在这里作一个小分布，每三排有一个小的组合。基本上没有什么变化。这些变化，对于作出的规划，在大的规划和层面品质上不是很高的。完全需要在户型设计、在住宅产品的微观层面去下功夫。 大家接着看，这是天津万科的“蓝牙水晶城”，也基本是这样一个行业布局。略有变化的是，因为这边的河道和这边的主要城市环境是有区别的，所以这边以河道为主，主要使人感觉到水的气息。这些全部都是行业设计的。唯一有些不同的是，在一些绿化三角地带作了有一些规划。万科这么做，为什么？可以说因为它的产品技术比较高，再加上企业有品牌，其余的一般开发商不敢这么做。因为做经济适用房，可能一般的开发商论技术还可以，但要做这样的住宅就不行了，整个社区大体的环境这么差，有点说不过去了，这是它的一个空间的适宜。 看得出来，这是天津奥林匹克花园，很小一块地，但是它的指北针全是正南正北排列的，我们看起来有一点自由的形态，其实不过村里面有一条道路，在这边，这排中间的房子隐隐约约、勉勉强强作出一点规划，另外一类就是围合式、周边式的房子，这一类能够形成一个吸收“相信”的空间，已经比较接近我们传统的邻里街坊的四合院。旧式的四合院、围合式形成一个内向型的空间，缺点就是也是一些东西方向的房子，特别是这些转角周围的房子，日照遮挡非常不利。但在整个规划里面，整个规划形态可以做得比较“屏”。 看一下万科的例子，这是深圳的四季花城。看一下，基本上都是围合式的，但是围合的形态都有所不同，有的地方是成方形的、有的做了一个梯子性、还有的做成了六字性，也有少量的做这种五合式的。每一个组团里都有很强的识别性，每个组团都有一种产品，这些产品都有一种风格来表示，这个组团的归属感比较强，比较有利于分期开发。复合型地产的每个产品形态不太一样。 这是武汉的光谷坐标城。这边是围合感的组团，这几个的规划基本是半围合式的。有一种是围合式的开放形式，还有一类就是点群式的.不能适合“点式”的高层楼. 这样的房子的好处是，可以用集中式的住宅，形成比较大面积的住地，因为像刚才说的住宅，最后看上去全部都是房子，看不见地，所以院落绿化都是围着房子中间的，而这种“点式”看起来，房子是插在绿地里面的，然后变成住宅。意义是房子为主，以绿地为辅，这一类的房子在全国有很多。 我们再看一下重庆万科、阳光100，这一类就是“环视式”。这是武汉的万科世纪花城，产品的种类比较多，所以有这种纯行业性的倾向。也有一些围合式的，还有点式的住宅。 这是成都万科的城市花园。因为成都这个地方日照较少，房子的朝向不是一个很大的问题，大家都知道有“蜀犬吠日”说法。重庆的日照非常少，所以它对朝向不是特别敏感。从照片上明显的可以看出来，为了围合这个中心，全部放一些围合湖，一个小的城市规划，它整个的规划形态做得比较自由，这样的规划方式对一些山地的住宅，对一些地势比较复杂的住宅，做的平衡方面都是得不偿失的。此外还有一些自由式的，所以我们选择的　原则，觉得在规划形态上没有高下。你不能说行业一定围合式的好，点群式的也比较优越。不同的形态能够带来的不同的格式。　　　　　　　　　　　　　　　项目之所以叫项目，还是因为它的项目条件不一样，没有一个可以在全国市场套用的这个模式。那么在规划阶段，我们做城市决策、做居住区的规划，规划只是一个技术手段，你委托多少家设计院搞规划，或搞一个设计图表，拿出来就叫做方案。方案是供你选择的，也就是说设计师只有建议权，开发商才有决策权。 那么你根据什么来决定这个方案是什么样的？完全根据你这个小区，未来你要达到一个什么样的品质，你想把它做成