2012年8月海、南通、大连写字楼月报.docVIP

办公楼业务 重点城市办公楼市场分析 上海办公楼市场分析 一、上海办公楼销售市场 1.全市供求分析 8月，上海新增写字楼项目6个，新增面积合计9.96万平方米；环比7月新增项目减少1个，新增面积微跌5.3%；和去年同期相比，新增项目减少2个，新增面积则微增7.1%。 8月，上海办公成交量在7月基础上继续下探，共计成交10.6万平方米，环比7月下降12%。本月成交中，嘉定嘉亭荟城市生活广场和长海大厦是整栋成交，共计成交29410平方米，占全市写字楼成交面积的27.6%。除此之外，地处陆家嘴滨江板块的高宝金融大厦以74919元/平方米的价格成交两层写字楼，共计3275.28平米，成交额超2.45亿元。 在供应量和成交量双双下滑的情况下，成交价格却已经持续3个月走高， 8月成交价格达21462元/平方米，环比7月上涨7%。 2.各区域供求分析 8月，共有5个区域推出新房源，新增供应量最大的是普陀区，面积达到30979平方米。位居第二的是上月的供应冠军嘉定区，新增供应面积为30954平方米。嘉定区一直是今年的供应大户，截至8月底，共计新增供应面积达到27.3万平方米。本月新增供应排名第三的区域是金山区，共计新增供应25159平方米。剩余有新增供应的两个区域分别是南汇9140平方米、宝山3336平方米。 本月成交量排名靠前的两个区域分别是嘉定区29592平方米，普陀区20090平方米，两个区域的成交量都在2万方以上。嘉定区的成交主要来自于嘉亭荟城市生活广场的整栋成交，普陀区的成交主要来自于长海大厦的成交。成交排名第三、四位的是宝山9108平方米，闸北9065平方米，其他区域的成交量都在8000平米以下。 8月，8月份，上海有4个区成交均价高于3万元/平，分别是卢湾、徐汇、静安和浦东。成交均价波动较大的两个区域分别是闵行、杨浦及浦东，成交均价环比7月分别上涨了74%、52%及37%。其他区域成交均价环比波动幅度在10%左右。 3.各环线供求分析 8月，各环线的供应分别为郊环外9140平方米，内环内30979平方米，内中环供应为零，外郊环56113平方米，中外环3336平方米。其中郊环外供应量相对7月环比下降78%，外郊环供应量相对7月环比上升39%，中外环相比7月环比下降86%，下降幅度最大。 8月，各环线的成交量分别是郊环外4743平方米，内环内29253平方米，内中环供应为9651，外郊环51594平方米，中外环11226平方米。除了内环内相比上月成交上涨64%以外，其余各环线环比7月成交均有不同程度下降，其中下降最多的区域是内中环区域，成交环比下降了59个百分点，中外环和郊环外下降幅度也较大，分别下降了40%和35%。 8月，环线成交均价环比上涨的有3个区域，分别是内中环成交均价33428元/平方米，环比上涨41%，外郊环14391元/平方米，环比上涨23%，中外环22579元/平方米，环比上涨4.4%。环线成交均价环比下降的区域有2个，分别是郊环外11908元/平方米，下降19个百分点，内环内31106元/平方米，下降23个百分点。 4.各面积段供求分析 8月，上海办公新增供应的主力面积段仍旧以小户型为主，主要集中在70-90平米，占了整体供应量的33%，50-70平方米，占了整体供应量的31%。两者合计占了当月市场新增供应总量的64%，其中70-90平米面积段环比上月增幅达到1311%。 8月，上海写字楼的成交主力面积区间集中在小户型上。成交排名前两位分别是50-70平方米面积段成交24842平方米，占当月整体成交的23%；50平米以下面积段成交17477平方米，占当月整体成交的16%。另外成交环比增幅最大的面积段是200-220平米，环比增幅413%，但成交绝对量较小，只有8567平方米，只占到当月整体成交量的8%。 8月，价格排名前三的面积段分别为：400平米以上面积段成交价格40950元/平方米；220-240平米面积段成交均价39394元/平方米；90-100平米面积段成交均价33870元/平米。成交均价涨幅最高的两个面积段分别是400平方米以上和70-90平方米面积段，环比增长幅度分别为67%及42%，成交均价降幅最高的两个面积段分别是200-220平方米及300-350平方米，下降幅度分别为45.5%和44.9%。 2012年8月 上海写字楼各面积段成交均价情况 面积段 (平方米) 成交均价 （元/平方米） 成交均价环比 （%） 成交均价同比 （%） 50以下 15566 6.79 -4.55 50-70 16123 4.23 -11.63 70-90 20775 42.98 85.19 90-100 33870 11.92 223.66 100-110 18168 -11.22