東方名都的设想方案.docVIP

关于建设东方名都商业中心的设想方案 第一部分 项目概述 一、项目简介 项目名称：东方名都商业广场 项目地点：冷水江市锑都中路 开发功能：商住 用地状况：拆迁地 开发商： 二、主要规划指标： 占地面积：7000㎡ 建筑面积：80000㎡ 用地性质：商住。 容积率：11.43 三、项目理解 现在的房地产市场竞争层面较以前已经有很大的变化，城市中心已经从卖生活向卖环境方式发展，城市周边（新区、开发区）正从卖环境向卖生活发展，也就是说房地产的竞争层面越来越高，竞争程度也越来越激烈，因此，我们要做好一个项目，就需要从更高的层面考虑本项目的不同之处，也就是优势。 通过对本项目的初步了解，本项目的商业面积占整个项目的2/3， 由此可见商业面积之大，且项目地处于商业中心的三角洲，如果策划定位不准确，没有吸引人眼球的灯光，没有打动人心灵的亮点，要把它卖出去，租出去，肯怕有相当的困难。因此本项目的策划理念，商业定位、商圈引进，以及户型设计是关键。 四、冷水江商业市场分析 冷水江是工业城市，资源城市，也是高物价、高消费城市，俗称“小香港”，据我们的市场调研，冷水江的房价、物价在全国同等级城市是最高的，甚至超过好些地级市，【如：娄底的房价1800元/㎡（电梯房），武冈1000元/㎡，永州800元/㎡，湘潭、岳阳、郴州、常德等地（多层1500元/㎡—1800元/㎡，电梯房2000元/㎡—2800元㎡）。物价 ：猪肉 长沙10.5元/500克，湘潭、岳阳、郴州、常德等地、物价：猪肉：11元/㎏，鸡蛋：8.00元—8.60元/㎏，草鱼：10元—11.60元/㎏，牛肉：43元—50元/㎏，大米：3.4元—6.2元/㎏，面粉：3.76元—6.52元/㎏ 】。冷水江房价：多层：1400元—1600元，电梯房：1800元—2200元。冷水江物价：猪肉：24元/㎏，鸡蛋：12元—15元/㎏，草鱼：14元—16元/㎏，牛肉：43元—50元/㎏，大米：3.8元—7.8元/㎏，面粉：5元—8元/㎏。 在冷水江最能掀起暴风雨的是什么？是吃、喝、玩、乐，休闲、娱乐、享受。但就冷水江目前来说，还没有这么一个集吃、喝、玩、乐，休闲、娱乐、享受于一体的上规模，上档次、高消费的消费场所。 本项目地处于城市中心，商业腹地，对于商家来说，这可是一块商业宝地，也是商家的必争之地，那么产品怎样定位？又从哪个途径去开发？才能使我们的产品深入人心，打倒敌人，稳占市场呢？我们将“上规模、上档次、高消费、名品牌、市场特色、市场缺口、平价超市”作为东方名都的开发理念。 冷水江地处湘中，整面积439平方公里，总人口数36万，城市人口数18万。它不仅是工业城市，资源城市，同时也是一块商业活跃地，各个行业，各个产品五花八门，应有尽有。但对于整个城市来说，他们只是游兵散将，其经营场所、经营理念离规模、档次的距离还相差得太远太远。如果我们还走他们的老路，对于开发商也好，投资商也好，经营商也好那是一点意义也没有。要想将这个项目做成冷水江的一面旗帜（对于政府而言），做成一艘航空母舰（对于行业、消费者而言），只有一个办法，那就是“上规模、上档次、高消费、名品牌、市场特色、市场缺口、平价超市” ，只有在这些方面做足文章，本项目才会有发展，才能往前走，才能超过别人。 五、项目地的基本描述 1、冷水江经济发达，经济增长迅速，各行各业从业者居多，置业、再置业、创业、换地从业、扩大经营范围为本项目的需求群体。 2、项目所处位置为市中心商业三角洲，商业处于被超市包围中，除了心连心超市、旺家福超市，新天地超市，还有一个全市唯一的大市场。 3、项目周边商业没有一家高档次、高品位、平价格的超市及商业活动地，无法满足当地居民对价廉物美的购买需求； 4、没有一家上档次、上星级的宾馆、酒店； 5、没有一家集养生、健身、美身于一体的休闲中心； 6、证卷交易队伍庞大，高档次的交易场所全市一家都还没有； 7、中兴银行、交通银行在冷水江还找不到踪影； 8、高档次的海鲜馆冷水江一家也没有； 这些基础设施的缺陷无法满足各个阶层之人士品位生活、享受生活的需要。 六、环境分析 （1）区域环境：位置处于市中心，靠近市政府，市七中、市二中、中心学校、冶金技校、冷水江市高级技校，。 （2）居住环境：项目所处区域为城市中心， 交通、生活配套都比较完善。 （3）商业环境：项目处于商业三角洲，尽管已有三家超市，但我们可以引进一家平价超市（无条件铺货、退货，使经销商没有压力，没有顾虑，愿意进驻。），利用特色、差异、高档次将为本项目制造一定的商业氛围。打倒其他商家。 （4）类比环境：目前，距离项目区域地，有正在销售的楼盘3个（步行街北街、安达地产、东方财富中心），但这3个楼盘大都是住宅，且户型面积都比校大，对本项目并不会带来太大