深圳市保障性住房产业研究分析解析.doc

深圳市保障性住房产业研究分析 目录 一、现状分析 1.住房保障形势 　　经过30年的发展，我市居民的居住水平有了显著改善。但是由于快速城市化和过度市场化，我市的住房发展出现三个结构性难题：一是户籍人口与外来人口比例倒挂，户籍人口住房自有率达76%，而全市常住人口住房自有率才40%；二是住房保障工作相对滞后，政策性保障性住房只占总量的6.6%，商品房与保障房比例悬殊；三是户籍低保家庭廉租住房保障实现了“应保尽保”，户籍低收入家庭的住房困难问题基本得到解决，但是商品住房价格上涨过快，广大人才和“夹心层”家庭买不起房、租不起房，存在较大的“住房难”问题。 　　当前，我市住房保障覆盖的主要目标人群已转移到户籍住房困难家庭和各级各类人才，所需规模较大、区域分布不均衡、租售比例与需求不符、建筑面积与市民期望存在差距等结构上的矛盾也比较突出。 　　立足深圳未来30年发展，“十二五”时期是住房保障建设全面推进，实现“住有所居”的关键时期，是住房保障思路大胆创新，破解我市人才流失、产业迁移、经济发展瓶颈的攻坚时期，是优化保障性住房建设和运营模式，建立绿色生态保障环境和引领低碳生活模式的重要时期。通过住房保障工作先行先试，创新保障性住房土地、资金、建设、管理等政策，引导资源合理配置，增强经济社会发展动力，创建人才宜聚、住房宜居的城市环境。 深圳市保障房需求 （一）深圳市保障房主要类型 类型 分配类型 筹建渠道 受众群体 廉租房 政府以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅 只租不售 向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房 深户特困户家庭；深户低收入人群 公共租赁住房 由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租 只租不售 解决新就业职工等夹心层群体住房困难 新的大学毕业生； 经济适用住房 以微利价向城镇中低收入家庭出售的具有社会保障性质的商品住宅 微利价出售（购买五年后取得产权，若出售超50%增值收益归政府） 由政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造 深户低收入家庭；历史遗留问题住房人群政府特定人群 安居型商品房 政府提供政策优惠，限定套型面积、销售价格和转让年限，按照规定标准，面向符合条件的家庭、单身居民配售的具有保障性质的商品住房 限价出售（购买十年后才能取得完全产权，售价不超过商品房均价的七成） 由政府组织房地产开发企业主要采取市场化运作方式筹集、建设 深户人才；夹心层即中等偏低收入家庭 （二）保障房适用人群 （1）为8万户符合条件的户籍住房困难人群实施住房保障。 　　2011—2015年，为8万户户籍住房困难人群安排住房保障。其中，通过提供廉租住房和货币补贴方式对符合廉租住房保障条件的户籍住房困难人群实现应保尽保；通过提供公共租赁住房等实物与货币补贴方式有效保障其他户籍住房困难人群。 （2）为27.8万户符合条件的人才实施住房保障。 　　通过实物与货币相结合的方式，为27.8万户符合条件的人才安排住房保障，其中主要通过新增安排筹集建设等方式建设保障性住房（主要为安居型商品房）和货币补贴给予保障。 需要被保障房覆盖的人群 类别 数量 户籍情况 计划保障情况 户籍困难保障群体 5.8万户 本市户籍人口 “十一五”计划内 短期过渡保障群体 预计”十二五”新增10万人 多数为非户籍常住人口 “十二五”期间重点 人才政策保障群体 约30万人 多数为户籍常住人口 “十二五”期间重点 低收入外来工群体 数量庞大 主要是非户籍人口 现状主要通过建设居住条件较低的企业配套宿舍,改善城中村居住环境,解决其住房问题 土地：2010年4月，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》明确规定，确保保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量70%。 融资：2011年1月12日，银监会着急工、农、中、建、交、国开6家大型银行通气会，将保障房建设于三农、中小企业等作为未来信贷调整的方向，廉租房贷款利率在基准利率上下浮一成。 税收：公租房和廉租房用地免征城镇土地使用税；租金收入，免征营业税、房产税；对建造和购买公租房、廉租房涉及的印花税免征；对单位转让旧房作为公租房、廉租房和经济适用房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税等等。 项目审批和行政收费：简历保障性住房建设项目行政审批快速通道；免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金 5. 在利润方面，保障性住房一般会得到一定的利润保障承诺，如果房子未能销售，地方政府还会采用回购等方式，进一步降低开发商的风险： 6. 经济适用房：房价采用成本和微利的定价机制，企业管理费控制在2%以下，利润控制在3%一下，但实际上，由