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几种特殊的售楼广告之司法认定 字体大小：大 | 中 | 小 2006-01-03 22:56 - 阅读：309 - 评论：0 　　本文作者：叶敏锦 何向阳 陆忠明 施斌 　　内容摘要：虽然，有关司法解释对售楼广告在什么条件下构成要约作了具体规定，但实践中，售楼广告形式多样，有的是媒体记者采写的“软”广告，有的附有保留提示，有的没有登记备案而开发商否认…这些广告中的说明和允诺可否构成要约值得深入探讨。另外，鉴于虚假售楼广告内容的多样性，购房人的救济途径和开发商应当承担的民事责任也应当有所区辩，这些都有待进一步研究。 　　主题词：特殊? 售楼广告? 司法认定 　　制作并广为发布售楼广告或宣传资料是房地产开发商最主要的销售手段，其广告内容是吸引并影响消费者作出购买决定的主要因素。实践中，与售楼广告有关的纠纷比较多，尽管最高人民法院出台了相关的司法解释，但仍有不少具体问题有待商榷和厘清。 　　商业广告一般为要约邀请，这是合同法理论常识。《合同法》第十五条第一款规定，“寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。”但该条第二款作了例外规定，即商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。要约是希望和他人订立合同的意思表示。一项意思表示须符合（1）内容具体确定和（2）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束两项条件，方能构成要约。 　　根据《合同法》的上述规定，结合我国房地产开发领域的实际情况，最高人民法院于2003年4月出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称“解释”）第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”该规定明确了在特定条件下，商品房的销售广告和宣传资料可以构成要约。其特定条件有三，其一是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施作了说明和允诺；其二是上述说明和允诺具体确定；其三为对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。无疑，《解释》第3条规定对准确认定因销售广告引起的商品房买卖合同纠纷具有重大意义。但法律和司法解释相对于光怪陆离和纷繁复杂的现实生活，总是显得过于原则，即便是已经比较具体明确的《解释》，也还需要在司法实践中针对具体情况作“再解释”乃至“再再解释”。为此，浙江钱江律师事务所就售楼广告方面的问题组织了一次专题讨论，现整理成文，以期抛砖引玉。 　　问题一、 媒体记者就某楼盘采写的宣传文章可否构成要约？ 　　施斌律师（主持人，房地产业务主办律师，下称“施”）：我们在处理商品房买卖法律事务时，常遇到售楼广告方面的问题。今天我集中把几个主要的问题拿出来请大家一起讨论。 　　有一起北京法院审结的案件，甲起诉A房产公司，认为A公司在销售广告中进行了虚假宣传，为此提供了两方面的证据：一是报纸的宣传文章，其中《A报》的文章是记者采写的，内容大约是“N小区在社区内建设一个北京最大的社区体育中心……N小区真正实现人车分流，全部车道和车位均建在地下，地面上出现的将是人的影、绿的树、红的花……”。另外《B报》的文章是记者直接采访A公司总经理的，文章称“真正意义的人车分流，又使小区内没有一辆机动车行驶、停泊，娴静的优质生活不染一丝灰尘”。二是A公司自己在报纸上发布的图文广告。这个案件还涉及其他许多问题，但我所今天只关注一个焦点问题，即报纸记者采写的宣传文章中，含有的对房屋和相关设施所作的具体说明和允诺可否构成要约。A公司辩称以记者采写形式出现的宣传报道文章所引起的问题，根据文责自负原则，应由记者或报社承担相应责任。一、二审法院均支持了被告A公司的主张。你们怎么看这个问题？ 　　叶敏锦律师（以下称“叶”）：我基本上认同法院的做法，宣传文章由记者采写，该宣传文章就谈不上是广告，开发商就不是广告主或广告发布者，即便文章中的内容符合构成要约的实质要件，也不应当由开发商对此类文章的内容承担责任。 　　何向阳律师（以下称“何”）：我认为这个问题要具体情况具体分析。首先，对于由记者采写的但采访对象为开发商的管理人员的宣传文章可以视同《解释》所指的售楼广告或宣传资料，除非开发商能举证证明相关内容不是由自己对记者陈述的。理由有四：1、目前房地产销售领域大量存在这种被称“软广告”的宣传方式，这是开发商惯用的更容易获得购房者信任的销售手法，可视为名义上为媒体采写实质上为开发商发布的售楼宣传资料；2、媒体文章具有“天然”的真实性和可信度，加上采访的对象是开发商管理人员，依诚信原则和生活常理，购房者有理由相信相关内容就是开发商允诺的；3、房产销售是一件十分严肃的事情，房产商的信誉至关重要，文章中总经理的话若是记者杜撰的，而总经理诉前对此不作明确的反驳