合肥政务区项目告(终稿).docVIP

目 录 第一部分 全国房地产宏观印象 第二部分 合肥房地产市场分析 第三部分 项目定位分析 第四部分 营销推广思路 第五部分 我司营销业绩及派驻人员简介 第一部分 全国房地产宏观印象 一、全国房地产发展形势分析 1．2006年，全国完成房地产开发投资19382亿元，同比增长21.8%，其中商品住宅投资同比增长25.3%。经济适用住房投资出现回升，同比由上年下降14.4%转为增长32.7%。06年前11个月全国累计完成住宅施工面积13.77亿平方米，同比增长19.2%；商品住宅竣工面积2.51亿平方米，同比增长8.9%；商品住宅销售面积4.16亿平方米,同比增长12.6%。全国完成土地开发面积1.98亿平方米，同比增长38.1%，比上年同期上升40.3个百分点。 在宏观调控政策作用下，房地产市场运行平稳，价格涨势趋缓，06年全国70个大中城市销售价格同比上涨5.5%，涨幅比上年同期下降2.1个百分点；新建商品住房价格同比上涨6.4%，涨幅比上年同期下降2.0个百分点。从我中心监测的36个大中城市房价情况看，全年房价走势呈现以下特点： （）新建商品房价格高位运行，下半年涨势趋缓；存量房价格涨幅较低，涨幅回落。2006年，新建商品房集中成交价同比上涨10.44%，涨幅比上年增加2.04个百分点。全年4个季度环比涨幅分别为4.17%、2.71%、1.51%和3.83%，呈“两头高，中间低”态势；下半年走势趋缓，环比累计上涨5.34%，比上半年下降1.54个百分点。存量房集中成交价同比上涨1.40%，比上年同期下降1.42个百分点。 （）新建商品房住宅价格涨幅普遍较高，高档住宅价格高于普通住宅价格。2006年，商品房住宅价格同比上涨11.04%，其中高档商品住宅同比上涨13.36%；一、二、三类地段普通商品住宅价格同比分别上涨10%、11.26%、10.11%；经济适用房价格同比上涨10.90%。高档商品住宅价格涨幅高于普通商品住宅2个多百分点。 （）不同地区房价涨幅不一，大中城市涨幅较高。2006年，东、中、西部地区商品房价格同比分别上涨11.14%、10.95%、7.44%。其中，北京、天津、呼和浩特、长春、哈尔滨、杭州、宁波、郑州、广州、西宁房价涨幅较高，同比分别上涨14.81%、15%、16.36%、11.34%、15.71%、19.65%、12.62%、11.23%、13.53%、13.89%。 2007年的房地产行业可以说正处在变革的前夜。在住房供应结构调整、控制房价、加强土地调控、加强保障性住房建设等等政策导向下，房地产行业将逐渐告别迅速获得高利润时代，强化公司治理、注重品牌建设、提升经营效率和定位市场真实需求将成为谋求长期发展的房地产企业的关注重点。展望2007年的房地产，有以下几大趋势： （1）调控政策执行力度和程度，将是07年的看点 面对主要大中城市不断上涨的住房价格，在2005年政府出台一系列调控政策的基础上，2006年国务院、建设部等多部委于5月出台国六条及其15条细则调控住房的供应结构、房价和投资投机性需求，此后并针对外资准入、土地控制、等出台诸多相关政策，政府对房地产行业调控的力度明显加大。从当前房地产形势来看，政府的调控效应虽然有所体现，但房价上涨趋势以及房地产行业诸多不合理问题并没有得到有效控制，国务院更是组织多部委赴全国检查房地产调控落实情况和调控效果。相信2007年将在具体政策的执行中徘徊，而07年的执行状况和市场反馈状况，将直接影响08奥运年全国房地产的命运。所以说，07年主要在看政府政策的执行力度和手段如何了。 （2）房地产开发投资增速放缓，市场局部阵痛症状将明显 在政府控制房价、调整住房结构、加强土地控制、信贷控制的影响下，07年房地产开发投资增速将受到影响，特别是在当前中国经济面临战略性结构转型（将经济增长动力从投资和出口向个人消费方面倾斜）的背景下，对其他诸多重点行业拉动效应明显的房地产投资将受到政府的严密控制。 控制房地产信贷规模、提高房地产信贷门槛、提高贷款利率等将是政府可能采取的措施，而房地产销售面积增速的放缓以及从严的政策调控将使得不少从其他行业进来的以及部分资金链紧张的开发企业逐渐退出或收缩战线。在此背景下，预计07年房地产开发投资增速可能会放缓到15％左右。 （3）卖方市场逐渐转化为买方市场，普通住房和经济适用房供应将增多 2006年的房地产调控中对住房供应结构提出了具体的90/70标准，国六条和国十五条的导向就是重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，继续抑制房地产的投资和投机性需求。2007年的住房供应结构将继续调整，普通住房和经济适用房在政策的催生下，将大量的推入市场成为主角。另一方面别