天启地块策划案最终提交)070618.docVIP

中泰国际集团花都芙蓉嶂项目 前期策划工作报告 撰写:广东中原地产代理有限公司 日期:二零零七年六月十八日 目 录 一、前 言 5 1、工作背景 5 2、工作目标 5 二、宏观社会经济分析、区位价值评估 6 1、花都区总体社会经济发展状况及前景预测 6 2、花都区总体规划特征及城市发展战略研究 7 3、项目交通可达性及辐射能力分析 9 4、国家政策法规对项目开发的影响及应对研究 10 4.1 综合政策 10 4.2 土地市场政策 11 4.3 房地产金融政策 11 4.4 房地产市场管理政策 12 4.5 房地产税收政策 12 三、项目开发条件研究 14 1、项目初步相关经济技术指标 14 2、项目用地建设条件分析 15 3、市政配套设施对项目的影响 15 4、项目周边现有配套设施状况 15 5、影响项目发展的其他因素 16 四、市场分析 17 1、花都区房地产市场发展状况分析 17 1.1新建商品房 17 1.2二手市场 19 2、在售产品研究 21 2.1天湖峰景 21 2.2南航碧花园 27 2.3金碧御水山庄 34 2.4五溪御龙湾 40 2.5雅居乐·雍逸豪庭 44 2.6雅宝新城 51 2.7溢盈湖畔别墅 56 2.8碧桂园假日半岛 60 4、后续供应分析 65 4.1花都区域新项目未来供应 65 4.2花都在售各别墅盘后续供应表 68 4.3项目同区域直接竞争对手未来供应状况 68 5．住宅市场潜在需求调查研究 71 5.1调查说明 71 5.2调查对象情况及其背景 71 5.3购房经验及影响购房的因素 74 5.4产品偏好 78 5.5项目目标客户资源深化分析 86 1 中端客户访谈分析 86 2 中高端客户访谈分析 90 五、项目发展定位 93 1．项目SWOT分析 93 1.1优势 93 1.2劣势 94 1.3机会 96 1.4威胁 96 1.5总结 96 2.项目发展策略 98 3.项目总体发展定位 98 3.1 市场定位及项目发展主题 99 3.2目标客户群定位 103 3.3产品定位 105 3.4定价建议 106 六、开发模式建议 108 1.总体开发策略 108 七、项目规划设计策划 109 黄船地块： 109 1.项目总体规划设计建议 109 1.1项目地块概述 109 1.2项目地块情况分析 109 1.3建筑空间布局 110 1.4道路交通系统布局 110 1.5绿化系统布局及景观设计建议 112 1.6公建配套系统 112 1.7开发思路 112 1.8户型面积区间建议 113 1.9不同容积率所对应的户型配比情况 113 1.10地块经济技术指标汇总 114 2.建筑风格定位 114 2.1项目总体建筑风格及色彩计划 114 2.2建筑单体外立面、平面等设计提示 116 3.主力户型选择 118 4.室内空间布局装修概念提示 133 5.环境规划及艺术风格提示 142 民航地块： 146 1.项目总体规划设计建议 146 1.1项目地块概述 146 1.2项目地块情况分析 146 1.3建筑空间布局 146 1.4道路交通系统布局 147 1.5绿化系统布局及景观设计建议 148 1.6公建配套系统 149 1.7户型面积区间建议 149 1.8不同容积率所对应的户型配比情况 149 1.9地块经济技术指标汇总 151 2.建筑风格定位 152 2.1项目总体建筑风格及色彩计划 152 2.2建筑单体外立面、平面等设计提示 153 3.主力户型选择 156 4.室内空间布局装修概念提示 171 项目社区商业发展建议 177 八、项目运营建议 178 1.开发计划、开发进度及分期开发建议 178 2.项目核心价值和附加值建议 179 3.产品的运营 179 4.项目（初步）收益估算 180 九、财务分析 182 1.黄船地块汇总 182 2.民航地块汇总 182 一、前 言 1、工作背景 广州天启房地产有限公司委托广东中原地产代理有限公司就广州市花都区芙蓉嶂两地块（合共占地约476亩）进行前期策划工作。 2、工作目标 广东中原地产代理有限公司通过对宏观经济分析、项目开发条件研究、市场状况分析等基本要素为项目拟订发展定位、开发模式；提供项目设计规划建议、项目运营建议、项目营销推广策略及物业管理建议；并对项目开发成本及财务效益分析进行评估。将以上内容形成的文字报告于2007年4月7日前提交广州天启房地产有限公司。 二、宏观社会经济分析、区位价值评估 1、花都区总体社会经济发展状况及前景预测 ■ 概况 花都区位于广东省中南部，珠江三角洲的北端，东连从化，南靠广州，西邻三水，西南连南海，北接清远，毗邻港澳，地理位置十分重要，素有“省城之屏障，南北粤之咽喉”之称。花都区总面积9