永城房地产市场研10.18.docVIP

永城市房地产市场调研报告 中浩地产营销永城公司 2011年9月 目 录 第一章 河南省县域房地产市场分析 第一章 永城市房地产市场宏观环境分析 第二章 永城市房地产市场运行情况 第三章 永城市房地产区域市场调查 (第一章 河南省县域房地产市场分析 ·市场状况 ·市场需求形势 ·发展趋势 河南县域房地产 市场状况 市场需求形势 发展趋势 市场状况 自2009年中旬至今从经济危机中脱离出的房产市场价格依然飙升，2010年4月份新《国十条》的出台给疯狂的房地产市场下了一剂猛药，精、准、狠的打击投资、投机住宅的客户，迅速影响全国各地的房地产成交量。但从2010年7月后市场的刚性需求释放及地价、市场物价上涨等因素不断抬高房产开发成本，造成房价持续上涨 ，部分城市已存在房产泡沫现象。国家为控制房产泡沫的出现会在2011年出台更加苛刻打压房价的政策，房产市场将面临更大的挑战。 2011年1月26日，国务院常务会议确定了2011年房地产宏观调控的新国八条截至目前，新国八条出台已近一个月时间，在这期间，各种地方房地产调控措施细则相继出台。1、进一步落实地方政府责任 这是首次要求地方政府制定房价调控目标，并要求今年第一季度就要发布，力度之严，史无前例。限购成为地方政府执行新国八条政策的重要举措。　　 2、加大保障性安居工程建设力度 2011年，河南省计划完成各类保障性住房建设投资330亿元，开工建设各类保障性住房39万套。保障房建设力度的加大会稍微缓解河南省域的房价过快上涨的势头。 3、强化差别化住房信贷政策 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。这就再次加强了对投资及投机购房者的控制，特别是第二套房贷款增加一成首付，将使得投资者最多只能贷款不到四成，而且，贷款利率不低于基准利率的1.1倍也为提升二套房贷款利率留下了空间，可以进一步抑制投机购房。 4、严格住房用地供应管理 保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的 70%，今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。这保证了土地供应量，也限定了住房建设类型，有利于土地交易中地价的控制和保障中低收入群体的住房供应。 5、二手房交易税按全额征收 相比之前执行差额收取营业税，新国八条再次严格了二手房交易税费。5.5%的全额营业税使得 5年内房源再交易成本将明显上涨，将明显遏制过度炒作。县域市场需求形势 在河南省，县域经济发展程度相对较为落后，城镇化水平较低，房地产市场的发展也更是较为落后。但也正因为如此，随着县域经济的不断壮大和城镇化水平的加快，以及自去年以来国家宏观调控的影响，县域市场已成为房地产发展的一片蓝海。 1、庞大的人口形成巨大的市场容量 河南省有108个县（市），包括21个县级市、88个县。108个县（市）合计国土面积占全省的90.5%，县域人口8060万人，占全省的82.0%。2009年河南国内产总值为19367.28亿元2010年达到2.2万亿元以上比上年增长12%左右，其中县域生产总值超过1.5万亿元，占全省生产总值的比重达70%。县域经济已成为全省经济的基础。 2、不断提速的县域城镇化水平 2010年，河南省城镇化率达到392%，进入快速发展阶段。面对即将到来的十二五，河南城市化水平将更高地提速。2010年11月2日，河南省政府公布了《关于推进城乡建设加快城镇化进程的指导意见》，按照规划，到2015年全省城镇化率将达到48%。因此，作为河南省经济发展基础力量与后推力量的县域经济，将迎来一个更快的上升时期。当前河南城镇化水平低于全国将近10%，河南省用3年到5年的时间迎头赶上，将会有大量的农民要进城，县域房地产市场具有庞大的市场潜力，前景看好。 3、县域市场住房需求基本为自住需求 当前我省县域庞大的人口、高速推进的城镇化以及众多县域的新区建设，使得县域房地产市场蕴藏了巨大的市场潜力。现有城镇居民有改善住房条件的需求，家庭子女长大后成家对于住宅的新需求，大量农民拥进县城的购房需求以及我国城镇化水平将会保持长期高速发展等因素决定了县域房地产将迎来发展的大好春天。房产市场产品发展趋势 河南县城房产市场基本上以2008-2009年为节点进入快速发展通道，呈现房产发展初期的基本特征。虽然县域经济状况不同、产业结构迥异、政府政策不一等等，但是整体上仍有较为明显的发展趋势： 1、建筑风格从单一、呆板走向现代、欧式 2008年之前，河南县城绝大部分小区楼体外观都是四方块形象，显得呆板、沉闷，这与当地房产发展市场不成熟相