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第二章 房地产项目前期策划 第一节 房地产项目构思 1、简述项目构思的概念？ 答：项目构思是指对未来项目的目标、功能、范围以及涉及的各主要因素和大体轮廓的设想与初步界定。 在通常情况下，项目起因有如下几点： （1）项目上层系统通过市场研究发现投资机会和投资领域。 （2）为了实现上层系统的发展战略。 （3）上层系统运行过程中存在一定困难问题。 2、简述房地产构思的特征？ 答：房地产项目构思具有以下特征： （一）地域性。 （1）要考虑房地产开发项目的区域经济情况。 （2）要考虑房地产开发项目周围的市场情况。 （3）要考虑房地产开发项目的区位情况。 （二）前瞻性。 （1）在项目的可行性研究阶段，要预见到几年后房地产项目开发的市场情况。 （2）在投资分析和决策阶段，要预知未来开发的成本，售价和资金流量的走向。 （3）在规划设计阶段，要在小区规划、户型设计和建筑立面等方面预测未来的发展趋势。 （4）在营销推广阶段，要准确预测未来市场的变化趋势，为销售价格的确定、楼盘包装和广告发布等方面奠定基础。 （三）市场性 房地产项目构思要适应市场需求，主要表现在以下几个方面。 （1）房地产项目构思自始至终要以市场的需求为依据——消费者需要什么房子，就建造什么房子。 （2）房地产项目构思要以市场为导向——房地产市场变了，房地产项目构思的思路和定位方式也要变。 （3）房地产项目构思要在现有市场的基础上创造市场。 （四）创新性。 房地产项目构思要追求新意、独创。 （五）可操作性。 房地产项目构思的可操作性特征要求项目具备以下几个条件。 （1）在实际市场环境中，项目具有市场条件的可操作性。 （2）在具体的实施上有可操作的方法。 （3）构思方案要易于操作、容易实施。 （六）多样性。 3、简述房地产项目构思的环境影响？ 答：一般来说，环境条件对项目构思的影响可分为宏观环境和微观环境两大因素对项目构思的影响。 （一）宏观环境因素的影响。 宏观环境因素的影响表现在以下四个方面： （1）政治、法律环境的影响。 （2）经济环境的影响。 （3）社会就环境的影响。 （4）技术环境的影响。 （二）微观环境因素的影响。 微观环境的影响表现在以下五个方面： （1）地区经济发展的水平。 （2）产业结构变化的影响。 （3）地区发展战略。 （4）人口因素。 （5）环境因素。 4、简述房地产项目的构思的创新？ 答：房地产市场竞争的实质是创新的竞争。 房地产项目构思的创新主要表现在以下几个方面： （1）房地产项目目标设计理念的创新。 （2）房地产项目的空间创新。 （3）经营策略的创新。 第二节 房地产项目市场调查 1、 简述房地产市场调查的概念和作用？ 答：房地产市场调查是房地产企业为实现企业特定的经营目标，运用科学的理论和方法以现代化的调查技术手段，通过各种途径收集、整理、分析有关房地产市场的资料信息，正确判断和把握市场的现状以及发展趋势，并为企业进行科学决策提供正确依据的一种活动方式。 市场调查是房地产项目构思和策划的基础，其主要作用有以下几点： （1）市场调查是房地产项目策划人捕捉新的市场机会的源泉。 （2）市场调查是房地产项目构思和策划人感知市场、了解消费者行为的主要手段。 （3）市场调查房地产项目构思和策划人应付竞争、把握房地产市场供应关系的主要方法。 （4）市场调查是项目投资决策分析、项目区位选择、市场定位、消费者行为分析、规划设计、市场营销策划制定直至物业管理等一系列活动的基础。 2、简述房地产市场调查的内容？ 答：房地产市场的调查内容包括： （一）宏观环境 宏观环境主要调查内容有以下几点： （1）政治、法律。包括国家政策、法律法规的健全、完善程度及国家政局的稳定程度等。 （2）经济、科技。主要掌握国家经济发展趋势、科学科技的发展与应用状况等。 （3）文化、风俗等。 （二）中观环境 中观环境主要调查的内容与以下几点： （1）城市发展规划。 （2）城市房地产企业情况。 （3）城市房地产的供需状况。 （4）专业机构与中介机构情况。 （三）微观环境 微观环境主要调查的内容有以下几点： （1）竞争对手的情况调查。 （2）消费者需求状况。 3、简述房地产市场调查的类型？ 答：根据房地产市场调查的深入程度，可将房地产调查的类型划分为以下几种： （1）探测性调查。 （2）描述性调查。 （3）因果性调查。 （4）预测性调查。 4、房地产市场调查的方法？ 答：常用的市场调查方法有以下三种： （1）访问法。 （2）观察法。 （3）实验法。 5、简述市场调查的步骤？ 答：房地产市场调查通常的程序主要包含以下三个步骤： （一）市场调查的准备。 （1）确定市场调查的内容和目的。 （2）拟订详细、周密的调查计划、确定调查的对象、方法、作业日期和作业进度等。 （3）根据调查作业的要求