6 都市计画と土地利用规制.docVIP

6　都市計画と土地利用規制 （注）以下文中で次のように略記する。 都計法：都市計画法 建基法：建築基準法 6.1 土地利用規制の必要性 　土地の利用には一定の規制がかかってくる。ここでは都市計画法及び建築基準法における開発許可制度、用途地域制、及び密度?形態規制について述べていこう。一般に規制には「害悪の除去」と「外部不経済の発生の防止」という２つのねらいがある。 (1) 害悪の除去としての規制 　害悪の除去としての規制というのは、ちょうど社会から犯罪をなくすというのと同じように、社会の価値観から見て害悪とみなされる行為を除去していくことに当たる。土地利用規制でいえば、無秩序な開発行為や建築行為を防いで都市の環境を健全なものに保つというのがそれに当たる。何を害悪とみなすかは、一般に時代と地域社会の価値観によって変わってくる。例えば、観光で立国する国や中世の街並みを資産とする都市では、街を汚したり歴史的建造物を破損する行為に対してわが国と比べると驚くほど厳しい罰則が課せられる。 　都市づくりに関していえば、適切な合意プロセスを経てできた都市計画（マスタープランや地区計画等）の存在が、その地域社会の都市づくりの目標と実現手段を示したものであり、何を害悪とみなすかの拠りどころとなる。それを規範として害悪の判断基準と規制処分の内容とを仕様化したものが法制度（法律だけでなく政令?省令?条例?規則等の行政立法も含む）ということになる。もっともこの点については、都市計画の存在を必ずしも必要とはしないという議論もあり意見の分かれるところではある。 　いずれにしても土地利用規制が果たす役割の１つは、法制度または都市計画に照らしてある種の行為（乱開発等）についてはその存在自体を害悪とみなしこれを除去することにある。 (2) 「外部不経済の発生の防止」としての規制 　一方、ある行為が存在自体は害悪ではないが他の行為と近接すると弊害が生じるため両立が難しいという場合がある。例えば、住宅と工場が隣り合って存在しているとする。住宅も工場もその存在自体は都市の活動の上で存在意義を持つものであり決して害悪ではない。しかし隣り合っていることで住宅にとっては工場の騒音と振動が気になるし、工場にとっては住宅に気を遣って操業しにくいといった事態が発生する。これが外部不経済の例である。外部不経済というのは、ある人が自分の願望を満たすためになす行為が第三者にマイナスの影響を及ぼし、かつそのマイナスの影響に相当する対価を支払っていないため発生する犠牲をいう。 　そこで住宅と工場という異なった用途の混在によって発生する相互の悪影響を防ぐことを目的に、土地利用規制によりそれぞれの用途を引き離して別々の指定した地域に立地させるということが行われる。そこに適用される原理は、社会全体から見た損失の総計を最小化するということである。一方個々の主体の立場に立っていえば、土地をある特定の用途にしか使えないと規制されることは一見不自由に見えるが、しかし隣の敷地に迷惑な施設が立地しないという安定した自由を産むということである。つまり蓋然的な最大の利得を追求するよりも、起こり得る最悪の被害を最小にするような制度を選択するという態度である。 6.2 都市計画の内容と事業?誘導?規制 　良好な市街地環境を形成するという都市計画の目標は、事業?誘導?規制という手段により達成される。都市計画の内容をこれらの手段的性格から整理して土地利用規制の内容を確認しておこう。都市計画法が定める都市計画の内容には、 市街化区域及び市街化調整区域の区域区分（7条） 地域地区（用途地域と特別用途地区等）（8条） 促進区域（10条の2） 遊休土地転換利用促進地区（10条の3） 都市施設（11条） 市街地開発事業（12条） 市街地開発事業等予定区域（12条の2） 地区計画等（12条の4） がある。 　このうち都市施設は道路?公園?河川等の線的?点的な都市の骨格となる施設を整備することであり、市街地開発事業は再開発事業や土地区画整理事業等の面的な都市整備を実施することである。いずれも公共財（つまり都市基盤施設等）を政府が直接供給するという「事業」としての手段的性格を持つ。 　一方、地域地区（このうちの特定街区等）、促進区域、遊休土地転換利用促進地区、地区計画（このうちの用途別容積型地区計画、住宅地高度利用地区計画、再開発地区計画、誘導容積制度等）は、私人の選択的な開発行為?建築行為を通じて公共財または公益を間接的に供給するという「誘導」としての手段的性格を持つ。 　そして残りのうち市街化区域等の区域区分、地域地区（前述以外）、市街地開発事業等予定区域、地区計画（前述以外）が「規制」としての手段的性格を持つ