初探进一步规范省级机关公有住房售后维修养护管理工作.docVIP

关于规范省直单位公有住房售后管理的工作建议 局物业管理服务处 杨琼君 (2011年5月) 随着住房制度改革的不断深化，我省向职工出售现住房工作已基本完成，但公有住房的售后管理不尽如人意，已成为购房职工心中的担忧和售房单位发展中的包袱。解决好省直单位公有住房的售后管理工作，有利于维护房屋产权人的合法权益，有利于减轻省直单位的经济包袱，有利于进一步深化住房制度改革，有利于构建文明和谐社会。 本人根据目前的工作实际情况，从售后维修养护和维修资金管理的角度，对尚未从售房单位剥离的已售公有住房，如何逐步实现专业化、市场化、社会化的售后管理，提出一些工作建议。 一、公有住房售后管理的多样性 1、房屋状况的多样性。从房屋来源上看：有单位自建房、单位购商品房。从结构分类上看：从钢混到各等级砖混、砖木，从高层到平房。从成新质量上看：建成年代跨度达半个世纪，成新质量差别很大。从地域分布上看：有的相对集中、连结成片，达到一定规模，形成物业管理区域，售房单位可实行独立的物业管理；有的零星穿插于其它的物业管理区域之中。 2、管理单位情况的多样性。省直公有住房售后管理基本上是原售房单位，其中有的单位已改制为股份制;其售后管理工作，各单位的重视程度、管理水平以及配备的人力、物力情况参差不齐，管理效果大不相同。 3、维修资金构成的多样性。有的单位只有出售公有住房时缴存的维修资金，而有的单位近年购入商品房再出售给职工的，除出售公有住房时缴存的维修资金外，还有单位购商品房时缴存长沙市维修基金专户的“物业维修基金”。单位在出售公有住房的过程中，不同房改年度从售房款中提取缴维修资金的方法也不相同。 二、当前公有住房售后管理中存在的问题 由于房改政策的进行性（房改政策是一个不断深化、发展的过程）、人们观念的滞后性（几十年实物分房所形成的思维定式和习惯），加之由于政策引导（公房出售期间阶段性工作目标是以加快售房为重点）等各种原因，一些公有住房售后管理的规定没有得到很好的贯彻落实，新的管理模式还没有建立起来。当前，省直单位公有住房的售后维护管理主要存在下列问题: 1、已售公有住房小区普遍未建立业主委员会或业主管理小组，责权不明，售房单位责任无限大。由于业主大多数是本单位的老领导、老同志，思想观念仍停留在过去单位大包干的模式中，缺乏正确的维权意识，加之外部环境的引导与支持不够，已售公有住房小区普遍未建立业主委员会。原售房单位承担了住宅小区管理的一切事务，大到房屋的物业管理、维修资金的管理、小区的保安保洁、内外关系的协调等，小至屋内更换水龙头、电灯泡等等。一方面。售房单位既是管家，也是施工队，导致单位因人力、财力紧张而不堪重负，中小型维修能拖则拖；另一方面，购房业主意识不到位，业主委员会没有成立，缺乏独立生存能力，最终导致小区管理每况愈下，小区品质越来越差。 2、公有住房售后管理单位没有摆正位置，真正确立为业主服务的意识，还停留“我管理你服从、我规定你遵守、我安排你接受”的代民做主的旧观念上。工作情况不向业主报告、工作安排不与业主协商，没有取得业主的理解支持。不是服务不到位，就是吃力不讨好。还有的就是侵占业主利益，利用物管区域的设施、场地、空间进行的经营活动没有征得业主的同意，没有按有关规定分配、使用其收益。另外，也有一些售房单位已经改制或者破产，住房售后管理无人问津。 3、维修资金政策还存在一些需要改进和完善的地方。（1）在管理上，只有单位总账，并未按幢建账、分户核算。部分单位和购房职工把单位维修资金总账上的资金理解为单位内部所售房屋维修养护时的共有资金，可以互助共有，出现越界（幢）占用、寅吃卯粮的情况。（2）有些单位对应修项目能拖则拖，影响对房屋的养护。（3）在维修基金续筹上，因缺乏政策法规的支持，只有出账、没有进账，久而久之坐吃山空，使房屋的养护维修后继乏力。 三、?进一步规范公有住房售后管理的工作建议 公有住房售后管理的总体目标是实现业主自治管理，进而从根本上解决公有住房售后管理的问题。为稳步、扎实、顺利地实现这一目标，应根据当前人们思想观念和房屋管理水平的现状，制定阶段性的目标，逐步规范、引导，分步实现。同时，全面开展业主自治管理理念的宣传、业主自治管理组织的培育和业主自治管理能力的引导与扶持，逐步向全面实现业主自治管理过渡。 （一）尽快出台《省直单位已售公有住房（小区）物业管理办法》，为公有住房的售后管理提供政策依据。十多年来随着我国城镇住房制度改革的深入，新建商品房物业管理蓬勃发展，市场化、专业化程度较高，而已售公有住房的售后管理仍停留在计划经济时代的管理模式。因此，我局应加大省直单位已售公有住房(住宅小区)的调研，借鉴国内外和兄弟省（市）的成功经验，尽快报请省委、省政府批准出台《省直单位已售公有住房（小区）物业管理办法》（以下简称“管理办法”），规