第七章收益法解析.ppt

可比实例 净收益A （万元/年） 价格（万元） V 报酬率（%） 1 12 102 11.8 2 23 190 12.1 3 10 88 11.4 4 65 542 12.0 5 90 720 12.5 6 32 250 12.8 试算＋线性内插 （二）累加法 将报酬率视为包含安全利率和风险调节值两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加。 报酬率 安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿 +缺乏流动性补偿-投资带来的优惠 对于求取承租人权益的价值 ——收益期限为剩余租赁期限 第三节 收益期限的确定 房地合一估价对象 收益期限的确定 建筑物的剩余经济寿命 与土地使用剩余使用年限同时结束 建筑物剩余经济寿命晚于 土地使用权剩余期限结束 建筑物的经济寿命早于 土地使用年限而结束的 未约定不可续期 约定不可续期 房地产的价值 以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值+ 土地使用剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到估价时点的价值 房地产收益期限 土地使用权剩余期限 房地产的价值 建筑物的剩余经济寿命确定收益年限计算的房地产价值 +土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值 收益年限 土地剩余使用年限 建筑物剩余经济寿命 第三节 收益期限的确定 1、建筑物的经济寿命晚于土地使用权年限结束（不可续期） 根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限 n＝40－（3＋5）＝32年 0 n 土地40年 建3年 建筑物50年 已用5年 第三节 收益期限的确定 2、建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束 以t＝50－5＝45计算价格V0 求取t年剩余土地价值VL 土地70年 建2年 用5年 建筑物50年 VO VL 0 t 第三节 收益期限的确定 　第四节　净收益的求取 房地产价格的高低取决于3个因素： 1、可获净收益的大小，即Ai的大小； 2、获得该净收益的可靠性，即Y的大小； 3、可获得净收益期限的长短，即n的大小。 第四节 收净益的求取 可用于收益法 含报酬资本化法与直接资本化法 中转换为价值的未来收益主要有4种 ①潜在毛收入 ②有效毛收入 ③净运营收益 ④税前现金流量 第四节 收净益的求取 报酬资本化法求取净运营收益 净收益的测算途径可分为两种： 一是基于租赁收入测算净收益 二是基于营业收入测算净收益 第四节 收净益的求取 基于租赁收入测算净收益的基本公式为： 净收益 潜在毛收入-空置等造成的损失-运营费用 有效毛收入-运营费用 潜在毛收入——假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入 有效毛收入——由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入 运营费用 ——维持房地产正常使用必须支出的费用，及归属于其他资本或经营的收益 第四节 收净益的求取 ☆运营费用不含 a.抵押贷款还本付息额 b.会计上的折旧，即建筑物折旧，土地摊提费，但含短寿命设备设施折旧额 c.房地产改扩建费用——假设改扩建费与房地产增值相抵 d.所得税：所得税率是固定的或不同行业性质的企业、地方有优惠政策。考虑所得税前收益水平就足以考察项目的盈利能力，进而客观判断房地产的价值。 第四节 收净益的求取 基于营业收入测算净收益 与基于租赁收入的净收益测算有两个方面的不同 一是潜在毛收入或有效毛收入——经营收入 二是要扣除归属于其他资本或经营的收益，如商业、餐饮、工业、农业等经营者的正常利润 基于租金收入测算净收益由于归属于其他资本或经营的收益在房地产租金之外，即实际上已经扣除，所以就不再扣除归属于其他资本或经营的收益。 第四节 收净益的求取 运营费用＝有效毛收入×运营费用率 净收益 ＝有效毛收入×（1－运营费用率） （一）净收益的计算公式 第四节 收净益的求取 二、不同类型房地产的净收益求取 （一）出租的房地产净收益求取， 净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。 租赁收入：租金收入和租赁保证金或押金的利息收入 出租人负担的费用是 例如表7—1所列的费用中 出租人与承租人约定或按惯例由出租人负担的部分。 第四节 收净益的求取 分析租约 租金构成 确定扣除项目 第四节 收净益的求取 （二）营业的房地产净收益求取 营业的房地产：房地产所有者 + 经营者 1 商业经营的房地产，应根据经营资料测算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。 2 工业生产的房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料测算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。 3 农地净收益的测算，是由农地平均