第三讲 城市建和规划.docVIP

三、建设程序及设计阶段的工作要求 （一）了解建设程序 （1）建设周期较长，物质消耗很大；（2）涉及面很广，协作配合，同步建设，综合平衡问题复杂；（3）建设地点固定，不能移动；（4）建设过程不能间断，有连续性；（5）建设项目都有特定的目的和用途。 2．基本步骤 （1）项目建议书阶段；（2）可行性研究阶段；（3）设计文件阶段；（4）建设准备阶段；（5）建设实施阶段和竣工验收阶段。 3．项目建议书是项目法人在项目周期内的最初阶段，按国民经济和社会发展长远规划、行业规划和建设单位所在城镇规划的要求，根据本单位的发展需要，经过调查、预测、分析，以提出一个轮廓设想来要求建设某一具体投资项目和作出初步选择的建议性文件。国家据此来进行项目的立项批准。 项目建议书的主要作用表现在以下三个方面： （1）在宏观上考察拟建项目是否符合国家长远规划、宏观经济政策和国民经济发展的要求，初步说明项目建设的必要性；初步分析人力、物力和财力投入等建设条件的可能性与具备程度； （2）对于批准立项的投资项目即可列入项目前期工作计划，开展可行性研究工作； （3）对于涉及利用外资的项目，项目建议书还应从宏观上论述合资、独资项目设立的必要性和可能性。 项目可行性研究是固定资产投资活动的一项基础性工作，也是项目前期工作中最重要容，是在项目投资决策前对工程建设项目进行全面的技术经济分析论证的科学方法和阶段。 一般来说，项目可行性研究指的是在项目建议书批准后，项目法人委托有相应资质的设、咨询单位，对建设项目进行深入细致的技术经济论证的基础上做多方案的比选，得出结意见和重大措施建议，作为决策部门最终决策的依据。因此，它的内容应能满足作为项资决策的基础和重要依据的要求。可行性研究的基本内容和研究深度应符合相关规定。 项目建议书与可行性研究报告的区别如下: 我国项目前期工作中的项目建议书和可行性研究报告，在研究范围和内容结构上基本相同，但因二者所处工作阶段的作用和要求不同，研究的目的和工作条件也不同，因而在研究的重点、深度和计算精度上也有所不同。它们之间的主要区别主要有以下四点: （一）研究任务不同 项目建议书阶段的任务属于初步可行性研究，其目的只是初步选择项目以决定是否需要进行下一步工作，所以主要是论证项目的必要性和建设条件是否具备，是从大的方面考虑有无可能；而在可行性研究阶段，则必须进行全面深入的技术经济论证，作多方案比较，推荐最佳方案，或者提出充分理由否定该项目，为最终的项目决策提供可靠的依据。 （二）基础资料和依据不同 在项目建议书阶段所做的初步可行性研究，由于缺乏详细的设计资料和论证材料作为研究工作的基础，其基本依据是国家的长远规划、行业及地区规划、产业政策，与拟建项目有关的自然资源条件和生产布局状况，项目主管部门的有关批准文件，以及初步的市场预测资料等；而在可行性研究阶段，除了以批准的项目建议书和初步可行性研究作为依据外，还具有详细的设计资料和经过深入调查研究后掌握的比较详实确凿的数据与资柑阶依据。 （三）内容繁简和深浅程度不同 在项目建议书阶段所做的初步可行性研究工作不要求也不可能做得很详细，只要求有大致的轮廓，因此其内容较为概略和简洁；而在可行性研究阶段，则要求尽可能详细人，从工艺流程到主要设备选型等都要涉及，同时也要作出详细的动态分析评价。 （四）投资估算精度要求不同 在项目建议书阶段所做的项目总投资，一般都是根据国内外类似已建工程的相关数据程生产能力进行测算或对比推算得出的，因此与实际发生的投资额有较大的差距（允许误差控制在士20%以内）；而在可行性研究阶段，则必须对项目所需的各项投资费用固定资产；资、流动资金、建设期贷款利息、投资方向调节税和物价因素影响的投资等分别进行详细的精确计算，其误差控制在士10%。 ――――――――――――――― （二）了解建设项目策划 1．基本文件资料 （1）经过审批的可行性研究报告； （2）计划部门批准的立项文件； （3）国土部门和规划部门划定的土地征用调查蓝线图及建筑用地红线图； （4）规划部门同意的规划要点及安委、交警、人防、环保、劳动等职能部门提出的要点批示； （5）地质勘察部门提供的该地基础钻探资料； （6）供电、供水、供气、通信及交通情况； （7）气象、水文地质情况及风玫瑰图。 2．工作内容 （1）提出项目构成及总体构想； （2）工程投资估算； （3）报请建设行政主管部门召开方案评审会。 （三）了解我国房地产开发的基本程序 开发建设程序包括： 投资决策分析；建设前期工作；拟定设计任务书；编制设计文件；建设实施工作。 ―――――――――――――― （四）熟悉我国的设计程序 1．设计工作程序 （1）建设项目决策；（2）编制各阶段设计文件；（3）配合施工和参加验收；（4）工程总结。 2．各阶段设计文件的要求和深度 （1）初步设