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房贷新政下的违约问题 　　杨东 　　对正处于疯狂上涨的中国楼市而言， 4月17日 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》无疑是一剂猛药。 　　通知规定，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，有关人士预测这一政策将会影响到目前约三分之一的贷款买受人。 　　房产中介也称，房产调控措施出台前后历来是二手房买卖违约现象的频发期。 　　二套房贷首付50%的政策出来后，很多购房者向笔者咨询，其中既有买一手房的，也有买二手房的，主要的问题就是贷款可能无法顺利办出，在买卖合同中面临违约，因此急切地咨询笔者该怎么办? 　　其实每当楼市政策面临调整，银行收紧房贷的时候，购房者都会面临这个问题。对此笔者的建议是： 　　第一，应选择品牌房产中介或专业的房贷机构。一般品牌房产中介、专业的房贷机构和贷款银行有着良好的合作关系，能更具体、更准确、更及时地得到各大银行房贷的政策走向，了解各家银行的审批条件、优惠政策以及放贷速度，从而替购房者选择最适合的贷款银行。而且一旦开始办理手续，相应配备的法律文书也较完备、更新也较及时。 　　第二、签订购房的补充协议，这是非常重要的事项。比如经常遇到的迟延放贷问题，可以在二手房买卖合同的补充协议中加以约定，此外涉及付款日期的约定不要具体到某日，而可以约定为 “银行实际放贷日”，或加上 “以银行实际放款日作为准”。如贷款未获银行批准，则可以约定“因不可归结为买卖一方的原因而导致贷款未能被批准的，双方均有权解除合同，互不承担违约责任。” 　　当然，以上针对的是尚未签订购房合同的情况。 　　近日，楼市调控政策密集出台，最主要的就是对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。这就给一些已经签订居间合同或者买卖合同的交易带来了棘手的问题，对此购房者应如何应对呢?笔者认为，可以考虑从以下几个角度着手： 　　第一，目前银行方面还没有出台实施上述政策的细则，这也意味着购房者还有搭 “末班车”的可能，所以要抓紧咨询各大银行的最新政策，选择政策最有利于自己的银行，争取挤上 “末班车”，尽快办理房贷。 　　第二，看一下自己的房屋买卖合同关于贷款的部分是如何约定的。如果明显对自己不利，应积极和卖方协商，争取达成补充协议。此外结合自己的资金情况，或要求对方给予一定的宽限期限用现金补足原本准备贷款的部分，或协议解除买卖合同，返还购房款，给予对方适当的补偿。 　　第三，因房贷无法办出导致的买卖合同纠纷，可参照的法律条文是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定， “商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。” 　　如果是二手房买卖的话，一般补充条款是约定房贷无法办出则以现金补足，最晚期限为房屋交易过户日，因此相关问题还是需要双方尽可能协商解决，因为买房人本身是很难预见到银行政策变化的。 总之，买卖房产的风险是和房价的起伏相伴随的，在房价处于高位或者低谷的时候，风险也最多，纠纷也最容易发生，买卖双方都应对此有所认识。“变性广告侵权”案法律评析 　　邝宪平 　　【案情介绍】 　　2009年3月13日，江西某晚报刊登了一则广告，该广告内容为：一个老年人曾流着泪告诉妻子，他决定要做女人，妻子悲伤万分，无法接受。再三苦劝，但已下定决心的他只是简单地说：“老伴，我做了60年的男人，想做10年的女人，你是希望老伴幸福快乐走完人生旅程，还是希望他永远活在心理的阴影下，最后带着遗憾离开世间?”老伴无言了。同时该广告配发了一张披肩长发，体态丰腴，眼光里写满了自信的大幅全身照，再加上“江西第一变性人回韩美欲进行皮肤美容”的通栏大幅标题。这则广告以记者的手笔，采取一问一答的形式，详细报道该老年人做了江西第一例重大意义上的变性手术的前前后后。文中还称，他是全国年龄最大的变性人。 　　此广告一经刊出，在社会上引起了巨大的反响。江西第一变性人手术成功，这绝对在南昌乃至江西是个爆炸性新闻。在信息发达的今天，网友通过“搜索”，发现这位老年人原来就是周军的消息不胫而走。周军很快被人们所知晓，他的隐私也暴露于大众，严重影响了周军的正常工作和生活。周军2009年3月27日把某晚报和某美容医院一起告到南昌市青山湖区人民法院湖坊法庭，要求他们停止侵权、登报声明：09年3月13日A15版的报道是虚假新闻，赔礼道歉(以不小于该广告四分之一的版面);赔偿精神损失