新版商品房买卖同注意事项-苗廷律师.docVIP

新版商品房买卖合同注意事项 本期介绍： 江苏省从2015年1月1日起在新预（现）售的项目全面启用2014版《商品房买卖合同示范文本》。住房城乡建设部和国家工商总局联合发布了新版《商品房买卖合同（预售）示范文本》（GF-2014-0171）、《商品房买卖合同（现售）示范文本》（GF-2014-0172）。新修订的合同示范文本分为预售合同和现售合同两个文本。新版合同启用后，市区将全面建立商品房预售面积统一预测制度，以最大限度避免面积误差纠纷。预售商品房从动工到竣工、验收，期间有许多不确定的因素，可能导致购买者所购买的期房面积有所变化。购房合同及其他文本提供的房屋面积数往往只是“预测面积”，实测面积待楼盘竣工后方能告知购房人。因此，购买期房就存在着实售房屋比合同规定的面积增大或缩小的风险性。新版《合同》对商品房预售资金监管、面积预测、房屋查验交付、房屋质量、违约责任等进一步进行了明确和细化。我们有幸地邀请到了南京合同法专家——苗廷律师参加法律快车《律师零距离》关于合同法的专访，以下欢迎苗廷律师为我们专业解答“新版商品房买卖合同注意事项”等相关问题。 访谈嘉宾： 苗廷律师，办理过大量的买卖合同纠纷、融资租赁合同纠纷、股东维权等商事案件，为企业挽回了巨额的经济损失；曾凭借其娴熟的刑事辩护技巧，多次帮助犯罪嫌疑人、被告减轻或免除刑责；亲办过多起疑难复杂离婚案件；曾帮助过某濒临破产企业的四十多位劳动者讨要到拖欠的工资，总额达九十多万元，极大地维护了劳动者的合法权益。该律师擅长办理公司法务、刑事辩护、婚姻家庭、劳动工伤等领域的案件。 咨询热线：153-4518-8759 (来电请说明来自法律快车网) 访谈内容： 1、法律快车网： 苗廷律师，您好！很高兴您能在百忙之中抽身接受法律快车专访组的访谈。苗律师，请问商品房买卖合同一般是什么时候签订？和一般买卖合同相比有什么特点？ 苗廷律师： 实务中一般都是签了认购书一定时间内签订商品房买卖合同。 房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征，也有其自身固有的特征。这主要表现为：（1）出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应的价款；（2）房屋买卖合同是诺成、双务、有偿合同；（3）房屋买卖合同的标的物为不动产，其所有权转移必须办理登记手续；（4）房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为。 2、法律快车网： 苗廷律师，新修订《商品房买卖合同》示范文本为什么分预售合同和现售合同两个文本？ 苗廷律师： 由于商品房预售时存在许多不可预测的因素，而旧版的合同示范文本并未对预售和现售作出区分，合同条款设计不明确，不能有效诠释两者之间的差异，以往购房者和开发商也经常因为商品房预售时的承诺与最终交房时的标准不一致而产生纠纷，为避免这一现象产生，于是便将新版合同一分为二，形成预售合同和现售合同两个版本。这很大程度上保护了买房人的利益。 3、法律快车网： 新版《商品房买卖合同示范文本》对商品房质量及保修责任进行明确。对于质量不符合相关标准的问题，出卖人关于赔偿、解除合同等的规定条文具体有哪些？ 苗廷律师： 预售合同第七章、现售合同第五章对质量不符合相关标准时，出卖人应承担的责任作出了明确的约定。 4、法律快车网： 在实际生活中，购房人不清楚开发企业瑕疵交付是否应当收房。新版合同中对于购房人拒绝收房的条件有什么具体规定？不收房而导致的延期交付责任的承担者是谁？如何承担？ 苗廷律师： 一般商品房买卖合同都会明确约定交付的条件，是否收房取决于房屋是否满足交付的条件。在办理房屋验收交接手续时经常会遇到质量方面的问题，比如裂缝、施工质量、门窗密封不严等等，存在众多质量问题或者存在大量违反建筑设计规范或建筑施工规范的行为但不足以影响结构安全，在合同没有明确约定可以拒绝接收房屋的前提下，买受人拒绝收房要自行承担对自己不利的后果。这种后果合同中有约定的从其约定，没有约定的不能按时入住房屋的损失自行承担，而且可能会承担未入住期间的物业费等费用。 5、法律快车网： 新修订的《商品房买卖合同》中，业主对建筑物专有和共有部分所享有的权利范围包括哪些？ 苗廷律师： 新版《商品房买卖合同示范文本》对于业主共有部分予以明确，增加了对于小区内车位、车库、会所等配套设施的所有权归属的约定条款，可以有效避免产权归属约定不清带来的纠纷与投诉。 针对社会广泛关注的业主对小区公共部位及建筑所有权的持有问题，新出炉的《商品房买卖合同示范文本》对小区建筑物区分所有权作了特别说明。 　　归业主共有的小区公共部位及建筑包括：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备