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第二部分 第一章 房地产投资与投资风险 考试目 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产投资的概念、形式、风险及其防范等的了解、熟悉和掌握程度。 考试内容 第一节投资与房地产投资一、投资概述 (一)投资的概念(二)投资的分类1．短期投资和长期投资 2．直接投资和间接投资3．金融投资和实物投资4．生产性投资和非生产性投资 (三)投资的特性(四)投资的作用1．投资是一个国家经济增长的基本推动力 2．投资与企业发展密切相关 3．投资可以促进人民生活水平提高 4．投资有利于国家的社会稳定和国际交往二、 (一)房地产投资的概念(二)房地产投资的分类1．按投资主体划分 2．按经济活动类型划分3．按物业类型划分(三)房地产投资的特性1．区位选择异常重要2．适于进行长期投资 3．需要适时的更新改造投资4．易产生资本价值风险 5．变现性差 6．易受政策影响7．依赖专业管理8．存在效益外溢和转移 (四)房地产投资的作用 (一)房地产开发投资(二)房地产置业投资二、房地产间接投资(一)投资房地产企业股票或债券 (二)投资房地产投资信托基金(三)购买住房抵押支持证券三、房地产投资的利弊 (一)房地产投资之利 1．相对较高的收益水平 2．易于获得金融机构的支持3．能抵消通货膨胀的影响4．提高投资者的资信等级(二)房地产投资之弊 1．投资 2．投资回收期较长 3．需要专门的知识和经验 第三节房地产投资的风险 (一)风险的定义 (二)风险分析的目的 (一)通货膨胀风险 (二)市场供求风险(三)周期风险 (四)变现风险(五)利率风险(六)政策风险(七)政治风险(八)或然损失风险 (一)收益现金流风险 (二)未来运营费用风险(三)资本价值风险 (四)机会成本风险(五)时间风险 (六)持有期风险 一、投资组合理论 二、资本资产定价模型考试要求 1．了解投资的概念、分类、特性和作用； 2．掌握房地产投资的概念、分类、特性及作用；3．掌握房地产直接投资； 4．掌握房地产接投资；5．熟悉房地产投资的利弊；6．掌握房地产投资的风险；7．了解 第二章 房地产市场与市场运行 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场的特性、市场结构与描述指标、市场运行规律、政府干预房地产市场的手段与方法等的了解、熟悉和掌握 考试内容 第一节房地产市场概述一、房地产市场的含义二、房地产市场的运行环境 三、影响房地产市场转变的社会经济力量(一)金融业的发展 (二)信息、通讯技术水平的提高和交通条件的改善(三)生产和工作方式的转变 (四)人文环境的变化(五)自然环境的变化(六)政治制度的变迁四、房地产市场的参与者(一)土地所有者或当前的土地使用者 (二)开发商 (三)政府及政府机构(四)金融机构 ()建筑承包商(六)专业顾问1．建筑师 2．工程师3．会计师4．造价工程师或经济师 5．房地产估价师及房6．律师 ()消费者或买家 第二节房地产市场结构与指标一、房地产市场结构 (一)房地产市场的垄断竞争关系(二)房地产市场的数量比例关系二、房地产市场细分(一)按地域范围细分(二)按房地产用途细分(三)按增量存量细分(四)按交易方式细分(五)按目标市场细分三、房地产市场指标(一)供给指标 (二)需求指标 (三)市场交易指标 (四)市场监测与预警指标 (一)市场供给的垄断性 (二)市场需求的广泛性和多样性(三)市场交易的复杂性 (四)房地产价格与位置密切相关(五)存在广泛的经济外部性 (六)市场信息的不对称性二、房地产市场的功能(一)配置存量房地产资源和利益 (二)显示房地产市场需求变化 (三)指导供给以适应需求的变化 1．建设2．某类物业或可替代物业的租售价格比发生变化(四)指导政府制定科学的土地供给计划 (五)引导需求适应供给条件的变化第四节房地产市场的运行规律一、房地产空间市场与资产市场(一)房地产空市场 (二)房地产资产市场 (三)房地产空间市场和资产市场之间的联系和均衡状态二、房地产市场的周期循环 (一)房地产周期循环的定义(二)房地产周期循环的原因 (三)传统房地产周期理论的主要内容(四)分析房地产周期运动的新观念(五)房地产市场的自然周期 (六)房地产市场的投资周期 (七)房地产市场自然周期和投资周期之间的关系三、房地产泡沫与过热 (一)房地产泡沫及成因1．房地产泡沫的定义2．房地产泡沫的成因(二)“过度开发”及诱因1．房地产市场中的过度开发2．过度开发的诱因 (三)房地产泡沫和过度开发的区别与联系1．房地产泡沫和过度开发的区别 2．房地产泡沫和过度开发的联系(四)房地产泡沫的衡量 第五节房地产市场的政府干预 一(一)房地产市场失灵 (二)住房问题和