深圳城市更新项目保障性住房配建比例研究 .doc

2010年中国城市规划学会年会宣读论文 2010年10月 完善住房政策，加大保障力度 深圳城市更新项目保障性住房配建比例研究 贺传皎 李江 摘要：面对新增土地供应紧缺的约束，城市更新将成为深圳保障性住房供应的有效途径之一，从政府精细化管理角度出发，制定城市更新项目保障性住房配建比例的技术规定，是完善住房公共政策的核心内容之一。研究首先选择适合深圳城市更新特点的可接受强度法作为主要研究思路；其次筛选出影响配建比例的主要要素，对要素的影响范围和影响程度进行分区和等级划分，利用GIS将带有赋值的空间分区叠加，形成四级保障性住房适建性分区；再对部分已批准专项规划的城市更新项目进行成本利润率的经济测算，从而得出不同等级分区保障性住房配建比例规定。 关键词：住房公共政策、城市更新，保障性住房，配建比例，深圳 0、引言 住房公共政策是指公共权力机关为解决公民的住房问题而制定的规范和指南，它是住房公共管理和住房公共服务的工具，在国外主要指住房保障方面的政策，但从其“广覆盖”角度看，国家制定金融、税收等有关房地产调控方面的政策也可纳入住房公共政策范围。从国外的实践看，一般采用两种方式，一是提供价格低廉、符合其支付能力的适宜住房，就是通常说的保障性实物住房；二是通过各种途径提高困难家庭的住房支付能力，包括给予租房补贴、购房补贴、税收减免、低息信贷支持等。国外住房公共政策体系主要围绕这两种方式进行搭建。 对于保障性实物住房的来源，由于市场的逐利性，仅靠市场机制不能满足需求，必须依靠政府干预，政府直接参与住房建设或者通过政策优惠引导市场主体提供，这方面典型案例是英格兰。1946-1951年，英格兰住房总量不足，政府加大直接出资或资助建设社会住房的比重，主要城市政府建房数量达同期建房总量的78%。2000年以后，英格兰的房价收入比持续攀升，如伦敦和东南部地区，房价收入比1：8-1：13，很多家庭无力支付，2004年政府提出了“特定人群生活计划”。“特定人群”即无能力购买商品房，不够资格租赁公共住房的人群，主要指提供公共服务、影响地区竞争力的人群，包括公务员、卫生行业、教育行业、警察等。住房公共政策涉及到三方，第一方是中央政府，制定政策框架，选择需要住房保障的对象，主要对家庭收入小于6万英镑的家庭提供住房价格25%的免息贷款，住房者可自由选择住房，这种政策很受欢迎；第二方是地方政府，在房地产开发项目中，根据区位交通等条件灵活确定保障性住房的配建比例和保障对象；第三方是开发商，与地方政府具体商谈保障性住房配建比例和建设标准，使开发商的土地增值收益部分返还社会，比如某个开发商建设的住房中40%用于公共租赁住房和价格折让房（可支付住房）。 深圳现状房价上涨、高位徘徊造成低收入群体、新就业大学生、部分专业技术人员和“夹心阶层”住房支付能力不足。截至09年底，深圳保障性住房需求为50万套，其中，户籍低收入人群6.6万套、经济社会所需人才41.4万套（含户籍和非户籍）、其他2万套。深圳“十一五”期间计划建设保障性住房16.77万套，截至09年底，已竣工分配的只有8029套，保障性住房供给严重不足。较高生活成本降低民生净福利水平、加重人才流失，已影响产业发展及城市竞争力提升。因此，深圳应借鉴英格兰经验，现阶段住房公共政策重点应是扩大保障范围、拓宽供应渠道、增加保障规模，发挥保障性住房在稳定市场、平抑房价、解决民生问题、辅助产业发展方面的基础性、保障性作用。 截至09年底，深圳新增土地已不足150km2，其中规划为居住功能的用地规模不足20 km2，且多数地块规模小、区位较偏僻，不适宜建设保障性住房。面对新增土地供应紧缺的约束，城市更新将成为保障性住房供应的有效途径之一。截至09年底，深圳的城中村、旧工业区、旧城区三类更新对象已达252 km2，占现状建设用地的32.6%，其中规划为居住功能的更新对象近100 km2，如此大规模的更新对象在未来的改造过程中亟需通过住房公共政策规范其保障性住房配建要求。 城市更新项目配建保障性住房的公共政策涉及到配建方式、配建比例、建设标准、资金来源、产权管理、租售管理、物业管理和监督检查等诸多方面，其中保障性住房配建比例需在城市更新项目的改造专项规划中予以确定，属于规划主管部门的职责范畴。从政府精细化管理的角度出发，有必要研究并制定完善的技术规定，用以指导城市更新项目确定保障性住房配建比例工作。本文中的城市更新项目保障性住房配建比例（以下简称“配建比例”）为实际建设的保障性住房面积占该项目批准住宅建筑面积的比例。 1、技术方法 1.1方法选择 制定配建比例主要有两种方法，总量分配法和可接受强度法。总量分配法是在已知城市更新需提供保障性住房目标规模的前提下，将此目标规模分配到城市更新项目，从而制定具体配建比例。优点是能