20090219_干预市场要有系统性_大岳咨询.docxVIP

干预市场要有系统性 2009-02-19 　　近期，我们发现各地方的房地产市场发展政策趋同性比较强，短期特征明显，对于大多数城市来说，这样的政策起不到应有的作用。我们提出，房地产市场政策的制定应当在进行系统分析的基础上，出台有针对性的、长短期结合的政策，得到了客户的认同。我们感觉这是一个很有典型意义的事情，在这里把我们的思考整理出来，与大家分享。 　　2008年底至2009年初，各地方纷纷出台政策，多举刺激房地产市场。梳理这些政策，可以将其大抵归为四类：一类是购房优惠政策，如公积金贷款条件放宽、购房税费减免、二套房优惠政策、二手房交易放宽等，此类政策大部分在新的“国六条”（国务院办公厅《关于促进房地产健康发展的若干意见》）的范围内，但部分城市也出台了“购房入户”等政策。二类是降低房地产开发各项税费，大部分城市对城建规费大幅减免，如对城市基础设施配套费进行了大幅优惠或允许拖欠缓交，对劳保基金、人防易地建设费、新型墙体材料专项基金、散装水泥专项资金等予以免收等，杭州等部分城市还对房地产企业所得税按照下限预征。三类是调整供地政策，各地都不约而同地采用更加灵活的供地方式，允许大的地块“分块出让、分期付款、分割发证”，并且降低土地出让金首付款，允许土地出让金分期付款。部分城市甚至允许开发企业在符合规划原则下对土地规划条件进行调整等等。 　　梳理各个城市出台政策的特点，可以看到普遍的共同点：一是针对开发商和消费者的直接利益刺激性政策较多；二是各地方政策的趋同性很强；三是短期刺激特征比较明显。 　　我们应该强调以系统的思维来研究城市开发和发展问题。房地产是城市开发大系统中重要的组成环节，作为价值链很长的一个行业，它关系到城市发展的方方面面，需要政府在全局角度加以更长远的考虑。 　　面对各地救市政策频出的现状，我们建议政府从以下几个角度多加考虑： 　　一、政府出台的政策要与政策目标相一致。 　　当前各地出台政策的公开目标都是促进房地产市场的长期健康、平稳发展，这个目标是很好的，但是各地方实际的政策，都是针对刺激房地产市场成交以加快房地产企业资金回收，或是在各种环节降低开发商资金成本角度出发的，真正促进地方房地产市场长远发展的政策不是没有，但是太少。 　　二、要有适当的原则控制。 　　一是遵从中央和地方权利的划分，不可越界。出于地方利益，地方政府制定政策时并不完全依照中央政策甚至越权出台政策，这都将带来市场的混乱，例如一些地方出台的通过税费返还来变相降低税率的政策等等。 　　二是要保证政策不能过分干预市场或扭曲市场。比较典型的就是某些城市出台的购房入户政策，这种政策实际上是政府在房子这一产品上，人为地附加了房子本身不具备甚至不应具备的价值，通过这种价值诱惑来帮房地产企业搞促销，公共政策由此变了味，实际上不利于市场公平竞争，对房地产行业提出的在房子品质和服务上不断进行提升的要求。 　　三是政策的方向不应过分集中于某些群体。如某些城市颁布的救市措施中，对购房者的优惠条款远远少于对开发商的优惠政策条款，倾向过于不平等。 　　政府公共政策要遵循的原则还有很多，此处不一一描述。 　　地方房地产市场的平稳、健康发展是一个长短期结合的目标，要实现这一目标，从目前各地方实际的政策动作和我们前面提出的各种原则框架来分析，可以很明显地看到，短期利益刺激手段可能是必不可少的，但是却绝对实现不了长期目标，也不可能体现出地方差别。要实现长期目标，长短期结合的政策手段才可能实现，差别化则主要体现在长期手段上。 　　房地产行业（此处指普通商品住房）是一个市场化程度比较高的行业，国家的配套政策和法律法规体系已经比较完整，地方政府能够长期改进的，主要是政府的公共服务水平，各地纷纷出台的简化房地产开发审批手续和提高办事效率方面的政策，将降低房地产开发成本、缩短开发时间、减少权力寻租空间等，有利于房地产市场长期的优化与发展，但是一定要有操作主体和操作办法配套，一定要作为一套长期政策执行下去，不要等到房地产市场一火爆又抛到九霄云外去了。又如允许对规划进行调整的人性化政策，如果不走偏的话，将是一种非常好的公共服务尝试。 房地产是城市开发中一个重要的领域，其政策的制定也具有典型意义，当地方政府从政策制定的目的、原则、手段与目的的一致性去深入分析时，相信一定能够制定出适合本地情况、有利于市场长期发展的政策，真正改善当地的投资环境，吸引优秀的投资人，对城市开发的其他领域也将是一种非常好的借鉴。 大岳咨询