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城市综合体直面3大挑战 　　商业地产投资风险大、投资回报周期长，对开发商运营管理的能力要求相对比较高。中国房地产协会副秘书长肖晓俭先生表示，结合当前的经济形势和房地产市场的变化，商业地产发展将面临房产宏观调控、电子商务发展、金融需求3大方面的挑战。 2011年以来，在“十二五”发展规划的引导、城市化发展的推动、扩大内需战略的带动，以及房地产调控政策的影响之下，商业地产的投资规模和市场需求进一步扩大，实现了较快发展。但是，商业地产投资风险大、投资回报周期长，对开发商运营管理的能力要求也相对较高。第一，房产宏观调控带来的挑战。众所周知，今年以来受到限购、限贷等一系列房地产调控政策的影响，房地产整体的投资规模下降，房屋销售量下降，房价也出现了回落。相对而言，商业地产由于受房地产调控政策的影响比较小，也吸引了部分的资金流向商业地产。不少开发企业也调整自己的发展战略，投资商业地产项目，但是随着商业地产项目的不断增加，招商难、运营难也开始成为商业地产发展所面临的重要问题，特别是不少开发商缺乏商业地产开发经验，在项目定位、规划设计，以及建造等方面不能满足商业需求，同时也有盲目投资和重复建设的现象存在，导致社会资源的浪费。同时，由于商业地产在短时间内发展过快、投资过热，也引起了相关监管部门的关注，并开始加强对商业地产风险的防范，这也给商业地产的发展带来了不确定的因素。从目前看，房地产调控将是一种常态，商业地产在这种形势下如何有序的发展，如何应对各种不确定性是值得我们深思的重要问题。第二，电子商务发展带来的挑战。目前，随着电子商务在社会经济中的不断扩展，商业地产也开始面临电子商务的影响。随着互联网的发展，已经有大量的商业交易迁移到了网上，网络购物比例越来越大，不少传统的商店已经开始充当展示和体验场所。此时，商业地产怎样与传统商业的商家达到共赢，这是在电子商务冲击下商业地产开发商所面临的一项新挑战。另外，今年以来越来越多的开发商开始在网上卖房，试图寻找一条新的房地产营销渠道。虽然当下的交易仍为线上确定、线下签约，但此举不失为一种新的尝试与创新。现在的商业模式包括大型购物中心和城市综合体等等，都是在原来的商业模式上颠覆和发展而来，今天互联网和电子商务已经普及并走入千家万户的生活，今后商业地产和电子商务如何结合，是大型商业购物中心实现赢利与招徕消费者的杀手锏！第三，金融需求带来的挑战。商业地产开发需要巨大的资金投入，购物中心、特色商业区、综合体等商业地产项目的开发建设，都需要大量资金支撑。任何一个开发商如果要介入商业地产开发，除了取决于技术能力、管理经验、品牌信誉之外，还取决于筹措资金和运用资金的能力。随着商业地产规模的不断扩大，产业转型升级要求的提高，商业地产对资金的需求还将进一步加大。因此，面对当前信贷收紧、市场融资渠道狭隘、房地产企业资金普遍趋紧的情况之下，商业地产同样需要新的金融工具的支持，融资模式也急需创新。 总之，面对复杂多变的国内外经济形势，当前我国各个行业、各个领域都在转变发展方式、更新发展观念、推动改革创新，进行结构调整，商业地产的开发要逐步实现运营的转变、开发、有效互通和衔接。要坚持远期回报策略，改变商业地产暴利的误区。商业地产必须要完善以上管理运营体系，才能在各种不确定环境中寻找机遇、创造机遇、抓住机遇，迎接更大的挑战。 由此，这里也牵扯到商业地产运营面临的4大挑战。当前，中国商业地产建设正在如火如荼的进行，几乎每个三线以上的城市都正在进入与商业地产开发的热恋期。但是，建设容易运营难。首先，受人才因素制约。虽然国内对于商业管理人才的需求较大，但合适人选十分缺少，现有具备商业经验的大多是做百货出身，但百货和购物中心是两种不同的模式。做百货的人管理购物中心，在经营体制上就存在差异；有些人有购物中心管理经验，但只参加过某个单一项目，形成非黑即白的绝对思维，缺乏灵活应变能力。即便聘请有丰富经验的外籍人士，也存在着较大的不确定性。因为国内消费习惯与国外存在显著不同，例如常见的促销活动就很不相同，国内多以表演性质或者宣传活动来吸引人气，而国外则通过带有“教育益智”意味的游戏来促销，这是文化传统本质的区别。其次，前期工作遗留问题。中国商业地产不同阶段的操作尚未达到专业化水准，因此易造成管理公司在接手项目时存在大量难以处理的遗留问题。譬如对于已销售掉产权或者是售后包租项目，再具水准的管理公司都难以实现成功管理。就售后包租项目而言，很多开发商决策者制定租金水平是参照包租返款推演而来，并未考虑到市场的可接受程度（项目当初为了销售回款，往往会对投资者承诺较高的返款比例，而就此推算出的租金亦会远高于正常水平）。这会对招商形成较大的阻碍，而即使有商家可以接受此租金入驻，也多是没有经验、首次投资经营的商户，他们在选择货品、资金实力、对商业培养期的耐心程度等