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政策导向催生房企战略转型 　　近年来，大型综合购物中心已成为城市商业零售市场的主力军，而传统的商业物业很难满足市场对其软硬件的要求，这给房地产行业留下了巨大的市场空白。于是，融合传统流通业与地产业的商业地产顺应潮流，及时的应运而生。 新国五条出台以及细则的落地，令恐慌性购房稍微得到缓解。业内人士指出，新的楼市调控主要为打击投资与投机性购房者，可以预见今后热点还是商业地产项目，特别是地铁线的商业项目，以及综合体与酒店式公寓。新一轮调控政策出台，对住宅市场会有一定影响，但对商业地产而言却是一剂强心针，会有更多中小投资者进入。不限购、不限贷、投资门槛低，这让酒店式公寓受到投资者追捧。对于商业地产的未来走势，多数业内专家认为今年将迎来新机遇。 最近，万科地产、龙湖地产、招商地产等房企纷纷亮出商业地产“路线图”。不少业内人士提出，住宅限购、限贷等调控持续从紧，将进一步刺激商业地产的投资需求。根据数据统计，2010年开始房地产紧缩型调控大幕拉开，新政主要针对住宅市场，而商业地产也成为楼市调控新政的受益者。2010年我国商业地产呈爆发式增长，达到历史新高，商业用房与办公楼开发投资完成额，分别达到5598.84、1806.55亿元人民币，分别增长33.90%和31.2%。2011年，随着地产格局更替与政策调整，住宅地产发展开始趋缓，而商业地产市场却依旧焕发前所未有的蓬勃活力，俨然进入黄金发展期。2011年，办公楼和商业用房销售额，分别同比增长了16.1%和23.7%。2012年至今，我国商业地产发展整体趋势向好，市场逐渐步入理性。商业用房和办公楼开发投资完成额，同比增长了25.3%和36.1%，创历史新高。 随着住宅限购令在全国范围内蔓延，其对投资需求产生了明显的挤出效应，部分资金陆续抽离住宅市场，流入商业地产，致使短期内非住宅产品销售量显著增长。与住宅销售相反的是，2011年写字楼销售同比增加13%，特别在2011年3月限购令严格执行后，北京、上海、深圳、广州等4大城市的商品房销售中，写字楼比例从15%上升至20%，销售面积约为360万平方米，同比增长了约13%。现在，深圳、广州、成都、杭州的甲级写字楼均价在4万～5万元人民币/平方米，半年累积涨幅分别达24%、18%、7%、8%。其中，深圳的中心西区商圈、广州的天河北商圈、成都的人民南路商圈、杭州的黄龙商圈，为各自城市价格上涨最为显著的区域，涨幅分别达27%、31%、7%、16%。 在商办用地供应方面，从2007年至今，北京、上海、成都均出现了逐年大幅增加的现象，这些新增的土地供应将在最近几年逐步进入商办物业市场，短期内会对写字楼市场的供求结构产生明显冲击。反观广州、深圳、杭州的商办用地供应，基本呈现较为合理的水平。预计在限购令退出之前，商业地产的政策利好因素仍将存在，加上房地产调控政策趋于“常态化”和保障房大力建设的背景，中国房地产行业新的突破和转型势在必行。简而言之，商业地产是房地产转型和突破的一个重要方向。未来，商业地产项目的开发、集中是必然趋势，无论一线还是二线、三线城市，集中式的商业必然成为主流。随着二、三线城市发展速度的加快，以及一线城市向二、三线城市的产业转移，令二、三线城市对于商业地产的需求大大增加。据悉到2020年，一线城市占中国商业地产总量比重仅为10%，这预示着今后10年时间内，二、三线城市将蕴含着巨大商机。 今年5月26日上午，在清华大学中国发展规划研究中心主办的“中国商业地产发展白皮书发布会暨城镇化进程中的商业地产发展研讨会”上，发布了《赢商网中国商业地产发展白皮书》，并由清华大学中国发展规划研究中心商业地产发展研究组组长袁开红博士，对白皮书进行了详细讲解。“中国商业地产发展白皮书”从政府与市场共同关注的话题出发，对城镇化与商业地产之间的关系进行了系统定量分析，并对不同区域商业地产的发展模式做了总结概括与提炼。白皮书创新性提出了PRIME模型，从市场、资源、环境及公共服务4个全新维度，对35个大中城市的商业地产投资发展潜力进行综合评价，旨在为市场投资行为提供借鉴，同时给商业地产主体的政策及市场定位提供参考。白皮书显示，强劲的经济发展给各大城市的商业地产带来了前所未有的发展空间，目前已普遍呈现向二、三线城市蔓延的趋势，二、三线城市渐成这些商业地产企业的主战场。白皮书对中国35个大中城市商业地产投资潜力的综合比较分析，并得到了相应排名，前10位的城市依次是北京、上海、广州、天津、深圳、重庆、杭州、沈阳、南京、成都。首创集团董事长刘晓光在研讨会上表示，由于住宅建筑有严格的限购政策，很多投资商即使在条件不成熟的条件下，也出于利益被迫投资商业住宅。随着城镇化的不断推进，谁能适应新变化谁就胜出。所以，因地制宜、差异化和整个商业地产的结构模式，决定了一项投资的成败。另外，在电子