房地产估价师真案例分析附答案.docVIP

房地产估价师历年真题-案例分析题及答案1 一、问答题：（每题10分，共30分）(一)具体说明公开市场价值标准在成本法、收益法和假设开发法计算参数的选择中分别是怎样体现的。1．公开市场价值标准的定义即在公开市场上最可能形成的价格或类似含义 ? 、? 2．成本法中的主要参数：土地取得费用、建筑安装工程费用、专业管理费用、利润率? 3．收益法中的主要参数：潜在毛收入(毛收入、租金)、出租(空置)率、运营费用、资本化率? 4．假设开发法中的主要参数：未来开发完成后的价值、建筑安装工程费用、利润率(或折现率)、工期? 5．以上参数均应采用客观合理的(正常)、社会平均水平的(二)某公司一幢办公综合楼于1993年10月建成，为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼1、2层为自营商铺，3层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公楼综合楼整体抵押贷款，需委托评估。请写出应选用的估价方法及估价技术路线。1．选用成本法、收益法和比较法中任两种? 2．将两种估价方法的结果进行综合分析后确定最终估价值? 3．收益法、市场比较法中商业、办公用房应分别评估? 4．答：选用成本法时，地价构成中不含土地使用权出让金? 答：或评估完全产权条件的价值，然后扣除需补交的土地使用权出让金? 答：说明划拨土地部分的房地产价值不应包含土地使用权出让金价值? 5．收益法中土地使用年限