商业地产项目营销策划工作分解计划.doc

商业地产项目营销策划工作责任分解计划 项目定位及价格体系 市场调查及项目定位 项目企划书 商业规划 价格体系（价格方案等级图纸销售细则） 购房指南 预订单 及 认购书 项目销售跟踪 形象创意与广告制作 广告策划总体思路 媒体投放计划 VI系列设计 购房指南 DM单 预订单 认购书 报纸广告 广告发布与现场布展 媒体投放执行 现场布展（售楼处规划设计安装布置，室内看板设计设计制作，巨幅广告牌设计制作广告架搭设安装，开盘现场氛围设计制作布展） 广告效果跟踪 销售执行及控制 销售准备（销售队伍组建，现场管理细则拟定，销售流程方案制定，销售表格准备及印制，合同范本及补充协议，购销合同的准备，销售激励制度拟定，销售办公用品，销售 培训，计划拟定，培训执行，后勤支持，） 执行（预订，开盘销售） 一、商业地产全程顾问服务 1、指导商业环境调查 2、指导项目商业定位及产品研发 3、指导项目规划 4、指导项目营销策划 5、指导项目招商策划 6、指导项目经营造活 7、指导项目物业管理 二、商业地产全程策划服务 1、项目环境调查 2、项目商业定位及产品研发 3、项目商业规划 4、项目营销策划 5、项目招商策划 6、项目经营管理 7、项目物业管理 三、商业地产销售代理服务 1、项目销售周期划分及控制 2、各销售阶段营销策划推广执行方案实施 3、各销售阶段广告创意设计及发布实施 4、价格营销策略 5、销售人员培训 6、销售现场组织及日常管理 7、销售执行 8、营销收尾策划 四、商业地产招商代理服务 1、商业环境调查 2、项目商业定位 3、项目商业规划 4、项目业态定位 5、招商营销策划 6、招商现场管理 7、招商人员培训 8、招商收尾策划 五、商业地产经营管理服务 1、商业环境调查 2、经营管理分析 3、企业战略规划 4、企业文化建立 5、管理工作流程标化 6、商业服务体系建立 7、商业营销推广策划 8、企业人员培训 六、商业地产物业管理服务 1、物业管理内容策划 2、物业管理组织及人员架构 3、物业管理人员培训 4、物业管理规章制度 5、物业管理操作规程 6、物业管理成本控制 7、物业管理体系标准化建立 8、物业管理工作实施 商业地产全程营销模式 一、市场研究 运用哈夫模型、雷利法则即康维斯法则等手段对项目商业环境进行细致、科学、严谨的分析、研究，为项目立项、定位、规划，提供科学、准确地理论依据。 1、商业环境市场研究系统 包括：市场环境的分析、商业环境的分析、消费者的分析、投资者的分析、竞争对手的分析、差异分析等。运用哈夫模型、雷利法则及康维斯法则等手段对项目商业环境进行细致、科学、严谨的分析、研究，以便为项目开发规模定位、经营品类定位、经营模式定位、经营档次定位，项目未来潜在消费者的细分和定位以及项目主题概念定位，功能分区布局、楼层布局等提供科学、准确的理论依据。 2、准确的商业定位系统 以市场消费需求法与竞争导向法相结合的商业定位体系。多角度、动态地通过市场消费需求导向及竞争导向客观地对项目进行多层定位，确保项目的成功运营。包含项目经营主题定位、项目未来经营管理模式设计定位、项目运营周期统筹规划、项目招商周期统筹计划、项目市场整合营销规划、项目产权销售区域规划、项目经营业态、业种组合方案等。 二、产品研发 多角度、动态地对项目进行综合性分析，对项目进行准确的商业定位、功能划分、空间布局、业态组合、规模估算等设计。 1、无差异口岸产品研发系统 2、适用的建筑硬件设计系统 3、立体消费链商业规划系统 三、营销执行 通过专业化的流程、体系和服务，提供全方位商业地产运作解决办法。来实现项目的可持续增长。 1、独特营销包装系统 2、精细钻石订价系统 3、广域多维销售系统 四、整合招商 要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上，通过博众招商体系得招商运作，达到项目满租，持续经营。 1、多业权整合招商系统 要把松散的经营管理单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上，通过特有的招商运作模式，发觉商业地产项目优势，与行业协会、户管部门、研究机构、领头羊企业、专业媒体、达成战略联盟，提供国内外知名主力店、次主力店、品牌店和不同商业服务业态、业种项目的招商服务，提升商业地产整体形象，达到商业地产的持续运营。 五、经营管理 达到项目的运营租金增长、物业增值，全面兼顾相关各方利益，实现投资者、开发商、经营者、专业运营商、终端消费者、政府六方共赢。 1、复合管理经营系统 在项目的CIS识别系统、媒体推广、活动操作、公共关系、危机处理等方面整合各项资源，有计划、有目的地进行项目推广和物业管理服务，使得项目的运营租金、物业增值、品牌知名度、品牌美誉度迅速发展起