攸县物业管理工作况调研报告(改).docVIP

攸县物业管理“路在何方” ----攸县物业管理工作调研报告 为进一步规范攸县物业管理市场，提升物业管理行业服务水平，全面配合推进城乡“三创四化”工作，提高人民居住环境和群众生活质量，我局根据县委、县政府的安排，走访调查了城区各住宅小区及物业管理企业，认真开展物业管理工作调研。现将调研情况报告如下： 一、我县城区物业管理基本情况 随着我县城市建设规模的迅猛发展，县城面貌日新月异，房地产开发的面积越来越大，楼层越来越高，自2002年开始至2010年，房地产开发面积达180多万平方米，仅2010年新开发住宅约50万平方米。我县开发行业飞速发展的同时，物业管理行业进展缓慢，从2003年海悦物业公司的成立，虽已经过近八年时间发展，但由于各方面因素的影响进度缓慢，存在市场化运行机制不健全，物业管理总体水平较低，物业管理行业监管体制不健全等问题。据调查，我县城区现有45个小区（9个封闭式小区，36个敞开式小区）。在45个小区中，已有物业管理的项目16个，面积约83万平方米，非住宅项目4个12万多平方米，共计95万平方米，有14个小区由于规模小、配套设施不完善，根本没有条件进行物业管理。我县新建小区中，物业管理覆盖率约为46%。 在物业管理收费方面，多层住宅物业服务费用的收费标准为每平方米0.4—0.5元，高层住宅为每平方米0.8—1元。目前，物业管理平均收费到位率仍低于60%，部分物业企业介入小区之前不调研、不做成本核算、盲目介入。根据我县有的物业企业的二次收费情况分析，我县市民仅有15%的业主完全接受先进的物业管理理念，有30%人被动地接受物业管理服务，有50%市民根本不了解物业服务项目，有5%的市民拒绝接受物业服务。 在物业管理企业方面，目前在我县从事物业管理服务的企业共13家，物业从业人员达600余人。其中在县内注册（本土）的物业管理企业为10家，均属三级资质物业管理企业，整体表现小、弱、散，可分为三种类型： 第一种类型：完全社会化、市场化的物业公司。 第二种类型：约定项目后成立的物业公司。 第三种类型：房地产企业分离出来的物业公司。 外来物业管理企业有3家在我县从事物业服务工作。在这13家物业管理企业中有 家有服务项目。 二、? 我县物业管理的一些现状 1、小区业主拒绝物业管理企业。在调查中，我们发现有部分小区业主不愿接受物业管理，而希望小区社会化，让环卫接管。他们认为同样是清理垃圾，物业企业收取物业费用太高，每月需缴几十、上百元，而环卫收费每月只需8元。对此，物业企业很无奈：无物业管理的小区，路灯电费已纳入城市公共用电，业主不用承担该费用；垃圾清理费每月只需8元/户，还负责公共区域的清扫，配送垃圾桶。然而有物业管理的小区，路灯电费需由业主自己承担，环卫只负责清运小区的垃圾，每月收费6元/户，垃圾桶仍由物业企业掏钱购买，导致物业企业面临尴尬境地。针对这种情况，我们对望云房地产开发的攸州机电城进行了了解，2008年望云房地产委托话蝶物业公司管理攸州机电城，物业费用由望云房地产公司全部承付。在两年合同期满后，业主因为自己要掏腰包才能享受物业管理服务，不得已象征性地成立了业主委员会，然而业主委员会第一件事情就炒了物业公司，让环卫接管，最终导致攸州机电城小区基本上一片混乱，路面损坏无人修，货物乱堆乱放……类似这样的现象还存在于其他小区，如新世纪装饰城已多次提出要环卫接管。 2、“母子公司”将引发“连锁反应”。目前，我县大部分物业企业与开发企业是母子公司，只有话蝶、中云、万通、家洁4家物业公司是独立的公司。由于大部分物业公司与开发企业是母子公司，开发企业开发的楼盘就没有考虑物业管理的定位，没按规划方案建设，缺乏必要的公共设施，小区开发后由自己的子公司来接管物业管理，因而小区开发的遗留问题转嫁给了物业公司，而物业公司又踢回开发企业，最终遗留问题的解决成了“踢皮球”，迟迟不能解决。如此以来，带来一系列连锁反应：物业公司难以收到物业费，短期内开发商对物业企业的支持勉强维持，一但完成了整个项目的开发，开发商就不会对物业企业进行支持。物业企业就会失去物业生存的能力，不得已精减工作人员，降低服务质量。如果仍不能维持正常运转，物业企业就会干脆关门走人。这样一来，今后业主对物业企业就更没有信心，就会动荡物业管理市场，引发社会矛盾，如株洲市滨江一村就是很好的例子。 3、高层楼盘物业管理疑成社会稳定隐患。我县近两年新上项目楼盘，基本都是高层建筑，有的高达31层。由于是高层建筑，公共设施需要增加电梯、供水需要二次加压，导致物业费用增加。如电梯维护费每年4000元/台，年检1500元/台，10层以上每层加50元，另加损耗，每台电梯除电费外需8000-10000元维护费/年；水二次加压还需一笔费用。如此一算，电梯房的物业服务费约为多层楼房的两倍，如果高层楼盘物