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【沁兰花苑】 可行性研究报告 05 工程管理 张嘉伟 林蕾 周菲 张强 徐申 吴周筠 目录 第一章 综 述 3 第一节 项目概论 3 第二节 项目基本情况 3 第三节 主要财务指标 3 第二章 市场研究 4 第一节 经济环境分析 4 第二节 项目周边环境分析 5 第三节 竞争对手分析 7 第四节 目标市场分析与定位 10 第三章 项目经营设想 11 第一节 项目市场定位 11 第二节 项目内部设置 11 第三节 项目管理和营销体系 12 第四节 销售和推广计划 13 第五节 会员制体系设置 16 第四章 财务评价 17 第一节 项目投资效益估算 17 第二节 静态经济效益分析 17 第三节 动态经济效益分析 17 第四节 结论 18 第五章 结论 18 【沁兰花苑】可行性研究报告 综 述 第一节 项目概论 本项目名为沁兰花苑，是由XX集团于2007年投资的新江湾城住宅项目，一期包括多层推出。项目由xx集团开发，xx集团资金雄厚，沁兰花苑系xx集团在中国首次开发的地产项目，纯属xx集团小试牛刀，为加强双方相互的了解，并达成最终的共识，我方在考察认证的基础上，提供本项目的可行性方案交由贵方参考。 第二节 项目基本情况 位于上海杨浦区新江湾城内，政悦路国浩路口，项目占地面积约14.4247万平方米，容积率为1.6,住宅建筑面积约5万平方米。户型以两房、三房为主，面积从50多平米到180平米不等，可满足各种不同的需要。 小区基本比配：绿化45%，道路 12% ，车库 1.2%，公共设施 7.8%，公寓 35% 交通状况: 55路五角场站、910世界路站、819路、124世界路站、538闸殷路站、870世界路站、M10等。 周边配套: 西侧为复旦大学新校区，北侧为规划中的江湾天地游艇码头，西南侧为已落成的17万平米新江湾城公园和大型极限运动中心。目前生活配套主要依靠中原地区。 第三节 主要财务指标 营业收入估算 179542.35万元 经营成本估算 124374.29万元 利润估算 44770.44万元 财务净现值（I=10%） 20753.31万元 投资利润率 33.21% 内部收益率 21.26% 静态投资回收期 2.61年 动态投资回收期 2.76年 第二章 市场研究 第一节 经济环境分析 1、中小户型将成主流 2006年关于中小户型的各种数据和政策，已经体现出中小户型的“热”。许多开发商都改变了原有项目的建筑规划，改推中小户型，而这一点从2007年上市的新盘中可以看出端倪。根据调查数据显示，2006年下半年全国一些重要城市推出的楼盘，都有往外环或郊区发展的趋势，同时有“涨价不涨量”的现象。价格成为大部分购房者首要考虑的因素。总价过高的大户型，对于购房的中坚力量而言，性价比显然不足以吸引他们的眼球 消费需求的释放需要价格上的配合，房地产消费是一个梯度消费的过程，当前的住房价格只能满足一部分消费者的消费能力，这是导致住房市场出现涨价不涨量格局的主要原因。开发商们虽然不肯降价，但其急于回笼资金，在新的竞争中取得胜利的意图，却显而易见。问卷抽样调查显示，需求结构已经在悄然发生变化，以往被视为钢性需求的婚房和动迁购房的比例正在下降，而以改善居住为目的的购房需求正在上升。调查显示，38％的受访客户购房动机出于“改善居住”因素，攀升至需求中的首位，“婚房”需求相对减少至23％，“动拆迁购房”需求排名第三，约占整体调查客户的21％。对于开发商而言，如何去适应需求结构的变动，也许是一个更重要的课题。 2006年5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(国办发[2006]37号)，人称 9部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、中小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70％的标准。 2006年7月6日，建设部颁发165号文件《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，进一步明确了37号文件中90平方米标准为单套住房建筑面积，并提出要加强监督检查，落实责任追究制度，地方政府要负起切实责任。 2、高端物业大打“精装”牌 随着2007年小户型陆续增多，产品