人防停车位不可以卖.docVIP

人防地下停车位开发商不能卖 注：我所说的都是在有一个业主拥有一个自己选出来的业主委员会的前提下才可行。 在我国商业小区开发遍地开花。人们生活逐渐富足。随着国民收入的增加和汽车价格的下降，汽车越来越多的进入普通家庭并成为生活重要组成部分。汽车在带给人们“方便”的时候，也给人们带来了“不方便”———由于汽车数量远远多于停车位数量，“停车难”问题愈加突出;开发商、物业管理公司和小区业主之间因停车位买卖、租赁、使用、收益等所产生的纷争亦愈加显现。鉴于现代社会对汽车依赖程度，各国建筑物区分所有权立法都极为重视区分所有建筑物停车位建设及其权属问题。大部分国家都规定开发区分所有建筑物时必须建造一定数量的停车位，但在停车位权属问题上，各国定不一。有的国家将停车位视为公共设施，不准登记为业主个人所有，也不准分割销售。有的国家将停车位视为房屋的附属设施，按照房屋单元予以分配，比如加拿大多伦多市规定：两个卧室的单元应该配一个停车位，三个或三个以上卧室的单元应配两个停车位。有的国家规定停车位可以登记为建筑物区分所有人专有，允许买卖，比如德国1973年修订的《住宅所有权法》规定：“以持久性界标标明范围之停车场，视为有独立性之房间”，亦即地上、地下之停车场皆可设“专有所有权”，并能够自由转让所有权或设定他项权利，法国的规定与德国类似。也有的国家规定区分所有建筑物的停车位分为两部分，一部分为区分所有人共有，一部分为区分所有人专有。? 目前，我国法律尚未对区分所有建筑物的停车位所有权归属作明确规定，但有些地方已就此问题做了有益的探索，不无借鉴意义。2004年12月23日，南京市房产管理局等五部门联合发布《商品房附属房屋转让等问题的若干规定》，明确了包括小区车位在内的各项附属设施的权属，明确规定相当于标准配建总量15%的室内车位和所有的露天车位为业主共有，其余归开发商所有并由开发商销售。这就意味着，在南京占配建总量85%的室内停车位以及超过配建标准的室内停车位今后将名正言顺地获得由房产部门颁发的所有权证。?按停车位在小区内所处的空间位置为标准划分，停车位有以下几种类型：一是小区地面停车位;二是小区地下停车位;三是小区地上停车位。下文将分别探讨。?一、小区地面停车位的所有权归属??小区地面停车位是指直接设置在小区地面，以划线的方式明确停车空间的停车单元，比较常见的就是开发商或者物业管理公司在小区的道路两旁或小区空地上划线分割出许多停车位，提供给车主使用，并收取一定的停车费。首先明确一点，地面停车位只是对土地地表及其有限空间初步的利用，不具备建筑物所要求的遮蔽性，不符合房屋的基本特征，不能申领《房屋所有权证》;其次，这种停车位的产权归属取决于其占用土地的使用权性质，如果土地使用权属于国家(比如按照城市规划设计，设置停车位的小区道路属于市政道路)，则该停车位的所有权应归国家所有;如果停车位所在的土地已经包含在小区的宗地之中，在计算小区容积率时已经计入小区总土地面积之中，则房地产开发商将房屋所有权转移给业主，业主取得《房屋所有权证》后，小区业主按照各自的份额共同拥有包括该停车位在内的小区宗地的全部土地使用权，故，停车位应归建筑物区分所有人(业主)共有。? 二、小区地下停车位的所有权归属 ? 所谓地下停车位是指房地产开发商利用小区地下空间建造的停车位。地下停车位也有以下几种情形： 一是由人防工程所改建成的地下停车位。 按《人民防空法》的规定，国家鼓励和平时期利用人防工程为经济建设和人民生活服务。按照建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积，不进行公用建筑面积的分摊。虽目前法律尚未明确界定人防工程的所有权归属，但是基于人防工程的重要性，不宜登记为建筑物区分所有人专有，当然也不能登记为开发商所有。本着“鼓励修建人防工程”和“有利于维护、管理人防工程”的精神，对经政府人民防空主管部门批准，利用人防工程所改建的地下停车位所得收益，应归投资者和管理者、维护者所有。1991年4月台湾地区“内政部营建署”规定：日后建筑物在地下室依法附建的防空避难室兼停车空间，应视为公共设施，不准登记为个人私有，也不准分割零售。对此，大陆地区可资借鉴。 ?二是开发商按照规划要求建造的地下车库，我们习惯称为小区配套设施。 地下车库和小区住宅房屋一样，计入整个宗地的建筑面积，在法律上是具有独立使用价值的“物”，可以申领独立的房屋所有权证，也可以与购买的商品房合并核发房屋所有权证。在开发商未将地下车位出售给业主以前，所有权属于开发商，其收益也归开发商。业主购买地下车位的所有权后，不再需要交纳车位使用费，对该车位的使用、租赁、出售等产生的收益也归业主，但业主应承担相关的物业管理费或车辆看管费。按照目前北京市的有关规定，此类停车位的面积，可按停车位实际